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解決済みの質問

マンション購入教えて

マンションの購入を検討しています。
自宅ではなく、購入後は賃貸として考えています。
物件内容は空き室ではなく賃貸者が住んでいる状態での売却です。
賃貸契約は
1)契約期限の無い契約です。
2)物件に抵当権が設定されています。
上記内容で質問です。
1)私が購入し現在の賃貸者との関係はどのようになりますか?前オーナーと同じ契約で賃貸契約を継続となりますか?
2)駐車場や管理費をいただきたいと思いますが、この場合新オーナーとして現在の賃貸者と新たな条項を加えた解約は可能ですか?
3)火災保険の加入を希望しますが新オーナーとして現在の賃借者に強制できますか?
3)上記契約での購入に対しリスク又は考えられる問題点はありますか?
専門家の方お願いいたします。

投稿日時 - 2016-04-01 22:31:05

QNo.9152286

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。だから、専門家と言えば、いえるかな?

(1)私が購入し現在の賃貸者との関係はどのようになりますか?

 借主の同意がないかぎり、前オーナーとの契約がそのまま継続されます。

(2)駐車場や管理費をいただきたいと思いますが

 交渉するのは自由ですが、上記の通り借主の同意がないかぎりは、いただくのは無理です。強制はできません。

 もちろん、借主が新たに「駐車契約をしたい」と希望して、新たな契約をする場合は別です。

 どうしても、という場合は借地借家法に賃料の値上げ(値下げも)についての訴訟が定められていますので、それを利用します(つまり訴訟が必要です)。

(3)火災保険の加入を希望しますが

 これも交渉するのは自由ですが、相手が認めなければ、無理です。


> 契約期限の無い契約です。

 「平成○○年×月○×日から2年」とかいう具合に、契約期間が契約書に書かれていても、せいぜいが、「その期間は値上げしません」という意味しかありません。

 そのような規定があっても、正当事由(または補償金支払い)がないかぎり、更新拒絶はできないことになっている(借地借家法)からです。

 もちろん、借主が債務不履行を起こしたら契約解除できますが、これは契約期限の問題ではありません。

> 物件に抵当権が設定されています。

 ということは、質問者さんが主債務者に代わって返済する覚悟がないと、競売される危険があるということです。

 また、知りたくないことでしょうが、こういうものを清算せずに売買するにはそれなりの理由がある場合があります。

 例えば、抵当権者ではない債権者が質問者さんに、なんだかんだ・・・ 「俺に支払え」的な御願いを何度もしてくる場合があります。もちろん、非合法ですが、この程度では警察は動きません。

 売主の債権・債務関係などを熟知している場合はともかく、そうでない場合は一度すっきり縁を切らせた方がいいと思います。

 ちなみに私は、そういうのは買いません。

投稿日時 - 2016-04-02 00:20:22

お礼

ありがとうございます。
よくわかりました。
私が現在居住しているマンションの売り物件なので管理もしやすいと思い購入を考えていたのですが、不動産業者も対応があいまいで困っていましたが債権も自分で処理しなければならないことがわかりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2016-04-03 10:06:48

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回答(4)

ANo.3

賃貸人が、賃料の値上げに応じない賃借人について賃貸物件を第三者に売却して立ち退かせるなどして、値上げを迫ることもできることになり、賃借人の立場は非常に弱いものになる。そこで、借地人・借家人の地位を保護するために、本法では以下のような規定が設けられている。
借地人は、その土地上に自己名義の登記済建物を所有していれば、第三者に対して借地権を対抗することができる(10条1項)。登記済建物の滅失後2年以内ならば、その土地上の見やすい場所に、建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、および建物を新たに築造する旨を掲示することで、第三者に対して借地権を対抗できる(10条2項)。一時使用の借地であっても適用される(25条は10条の適用を排除していない)。
登記は「表示の登記」でよい(最判昭50.2.13)が、借地人本人名義の登記である必要がある(家族名義の登記に対抗力を認めなかった判例(妻名義につき最判昭47.6.22、長男名義につき最判昭41.4.27)がある)。
借家人は、建物の引渡しがあったとき、すなわち借家人がその借家に居住等で占有していれば、第三者に建物賃借権を対抗することができる(31条1項)。借地と異なり、一時使用の借家では適用されない(40条は31条の適用を排除している)。
このように、本来は債権に過ぎない賃借権だが、本法の規定により物権と類似する対外的効力を有するに至っている。これを「賃借権の物権化」という。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95

投稿日時 - 2016-04-01 23:23:52

ANo.2

>物件内容は空き室ではなく賃貸者が住んでいる状態での売却です。

非常に気になります!
現行の日本の法律では、大家より「賃貸者の方が法律で大幅に保護」されます!「現状維持」がいいところでしょう!追い出そうとしたりと、やりすぎると貴方が裁判で負けて多額の「賠償金」を負うことになります。

投稿日時 - 2016-04-01 22:40:53

ANo.1

回答者が専門家かどうかあなたには判断できません。

また、前提条件は最初に書かなければ、専門家に該当しない人も最後まで読むまでその意図がわかりません。

本当に専門家に聞いた方が良いですよ。
回答者に責任ないですし、専門家が回答するとしても、こんなところで聞くことかと思うのではないでしょうか。

投稿日時 - 2016-04-01 22:40:51

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