こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

頭金0での住宅ローン

意見をきかせてください。
頭金0で全額ローンは危険という記事を多くみますが、
4千万ほどの住宅ローンの場合、数百万頭金入れても
大幅に返済金額は変わらないと思います。
賃料の高い賃貸に住み続けるよりは、頭金なしでローンを組んで
返済スタートしてしまう方が良いようにも思えるのですが、やはりやめた方がいいでしょうか。

いずれ住宅購入を考えています。
今の賃貸家賃が月15万円で、近々結婚するため、
挙式や旅行などでまとまったお金を使ってしまいます。

購入するなら中古住宅で考えており、色んな条件を考えると
4千万強の予算で物件を探そうと思います。
仲介手数料や諸経費で多めに見積もって200万円ほどと想定し、
これらの諸経費は現金で支払い、手元の貯金が0になるのも怖いため、
住宅ローンは頭金なしで全額ローンを組みたいと考えています。
35年で当初5年程度は変動金利で借り、なるべく繰り上返済で
残金を減らす努力をしていくつもりです。

共働きで30代前半、世帯年収は900万円ほど。収入比率はほぼ半々です。
今後子供も考えていますが、産休後は復帰してずっと働き続けるつもりです。

こういった場合でも、頭金0でのローンはかなり危険でしょうか。
貯められないわけではありませんが、住宅にお金を掛ける方なので、
賃料の高い物件を選んでいるため、購入するなら早い方が良いのではと考え始めています。

もっと安いところに引っ越してお金を貯めて。。。などするよりは、
買ってしまう方が良いように思えるのですが。。。
住宅購入経験者の方、アドバイスをお願いします。

投稿日時 - 2014-08-17 10:39:02

QNo.8719901

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

住宅ローン減税などが拡充されてますので、変動で優遇金利を受けられるようであれば、実質的には金利負担は当面ないように喧伝されてます。

しかしながら、まずは世帯の資産状況の把握とご結婚後の生活パターンを複数お考えになっておいたほうがいいように思います。

特にお子様ができた場合、世帯収入が維持でき、単純に人数が増えますので可処分所得が減少するなか、子供の教育費の貯蓄ができるのか。住宅の維持費は考慮しているか。

不動産は換金性が低い(すぐにはお金にならない)ので、流動性のある預貯金や金融との比率はどうなのかが重要です。
ファイナンシャルプランの基本的な考え方は総資産における必要なキャッシュフローを確保することです。詳しいことはググってみて色々参考にしてください。

根本的には基本的なキャッシャを確保した上で、自己居住用不動産については、できるだけ債務がないほうがいいのです。投資用ではまた考え方が異なりますが。生きるにあたって基本である衣食住の住居費が低ければ、生活変化にも柔軟に対応できます。抵当権が設定しているうちは所有権はあるものの権利に留保がついているということです。

あなた様とご結婚相手様のご両親から、住宅取得の援助などは受けられる可能性はないですか。条件はありますが住宅取得資金の非課税制度があります。
税制は時限立法が多いので正確なことは国税庁HPで確認してくださいね。

・一番懸念されるのは現在の世帯収入の維持を前提にしていることで、それに合わせ物件価格も可能とお考えなことです。
 

投稿日時 - 2014-08-18 11:58:36

お礼

流動負債と固定負債ですね。簿記で勉強したばかりなのに、企業経営にのみ関係する内容だと考えていました。個人資産についても言えますね・・・。
住宅取得時に両親から援助を受けることは、できてもしたくないので、そこは考慮していません。また、現在の世帯年収が半減しても、支払い続けられるローンで借り入れるつもりです。

ただ、子供ができたときにどの位毎月必要になって来るのか、ざっくりしか試算できていなかったためそのあたりは見直す必要があると感じました。

参考にさせていただきます。ありがとうございました。

投稿日時 - 2014-08-19 19:20:50

このQ&Aは役に立ちましたか?

9人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

-広告-
-広告-

回答(8)

ANo.7

 結婚後、いきなり住宅購入はリスクが高すぎると思います。
 要因は、離婚、転勤、教育費です。頭金を貯めることも兼ねて30代半ば以降まで、いろいろな物件を見て、住宅に求める最低条件をご夫婦で決められるのが良いと思います。
 お子さんを何人欲しいのかわかりませんが、うちの場合、4歳離れていますが習い事、幼稚園代などで月10万円程度は掛かっていました。上が中学受験したので習い事がなくなりましたが塾代が掛かり、あがることがあっても下がる事はなかったです。
 自分は30後半に住宅ローン3000万円強を組んで、10年弱で離婚したので、結局、購入した住宅に一人で住んでいます。年収は一人で質問者様の世帯収入を超えていましたけどそれでも、支払の負担がきつく、結構、我慢する生活を強いられていました。家中心の生活を覚悟されるのなら買うのもありだと思いますが、もう少し様子見をされた方がいいですよ。

投稿日時 - 2014-08-17 15:54:26

お礼

習い事や塾代にそこまで掛けることは考えていないですし、私立に入れるつもりもなく、お一人で私どもの世帯年収を超えているにも関わらず、支出の負担がきついローンを組まれているとのことで、あまり参考にはなりませんでしたが、ありがとうございました。

投稿日時 - 2014-08-19 19:23:47

ANo.6

2~3割の頭金を用意するのは新築の場合です。たとえば新築時5000万円の家を3年後に売ると4000万円でしか売れないからです。一度、他人が住むと値打ちが下がるのは判りますよね。4000万円のローンなら物件を売ることで完済できるからです。何か不幸なことが起きてもどん底まで落ちなくて済みます。

中古だとこのリスクは回避されているので安心です。最初から2~3割安く買えるからです。そこで4000万円のローンで中古を買おうと思っても、今度は銀行が4000万円出してくれないのです。4000万円で買った家に4000万円の価値がない場合が多いのです。築年数にも因りますが、築10年の建物価値を評価しないで、土地価格相当のローンしか貸そうとしないのです。

中古住宅を実際に探してみましたか。築浅で南道路で駅にも近い物件などほとんど出ないのです。このような優良物件は近所や地元不動産屋に内々で買われてしまうのです。その不動産屋は頼まれていた即金の客に売るのです。なぜなら、みんなそのような物件が良いものであることを知っているのです。これが10年前なら容易でした。また、リーマンショックの後も容易でした。今はこれ以上不動産が下がらないと思っているので難しいのです。

頭金を貯めようとしても家賃に使うので貯まる速度が遅い。賃貸に住んでいるものが悩むことです。ならばここで清水寺の舞台から飛んでみようと思うのは当然です。しかし、これが上手く行くのは昔のインフレ時代でした。

息子夫婦も賃貸に住んでいたのですが、孫が生まれたのをきっかけに江東区湾岸の中古マンションを買ったのですが、私が半額出してやりました。私との共同名義にしています。家賃支払が重いので孫のために私が覚悟しました。

投稿日時 - 2014-08-17 15:41:20

お礼

職業柄不動産会社とのつきあいがあるので、毎日のようにREINSや不動産会社のサイトを見ています。中古住宅は確かに条件の良いものは専属専任媒介で取引されることが多いので市場には出にくいですが、中には売却を急いでいるような物件などで掘り出し物件が出ているように感じます。

話を戻して、貸す側の銀行のお話は、他の方の回答にもありましたが、確かにそうだなと思います。両親が住宅ローンを組んだ当時は、銀行から「借りませんか?」と言ってきた時代だったようですが、今は違いますね。

勤め先の企業が夫婦共にそれなりの企業なので、信用はありますが、頭金がないことがハードルにはなりそうです。参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2014-08-19 19:16:28

ANo.5

購入するのがマンションなら、毎月の管理費と修繕積立金・税金が掛かります。
戸建てなら管理費はありませんが、10年毎に100万ほどの修繕費、固定資産税、不動産取得税などの税金が必要です。
他にも、マンションなら管理組合の役員が持ち回りであったり、戸建てなら町内会の付き合いなど、賃貸ではしなくて済んだオツキアイも発生します。。

なので、家賃とローンの金額だけを単純比較するのは危険です。

年収900万あれば、月々15万の家賃を払っても、問題なく貯金出来ると思います。
欲を言えば、10万円くらいに押さえても良い気はしますが。

仮に今後5年間貯金に励んだとしてもまだ30代ですし、その間にお子さんが生まれれば、生活スタイルにも変化が出て、教育費も踏まえた生活設計が出来るのではないでしょうか?
「今」に拘る必要はないように思います。

投稿日時 - 2014-08-17 13:35:57

お礼

ありがとうございます。実家と姉が戸建て持ち家なので、どういったところにどういった費用がかかるのか、固定資産税や近所づきあいなどはおおまかに把握しています。
確かに家賃とローンを比較するのは危険なのですが、ローン返済を今の家賃と同等にするわけではなく、月々の返済金額は今より少なくし、払えるときは最低でも今の家賃分は返済し続ければ、繰越で返済していけるのではないかな、と考えていました。

貯金はできるのですが、年間180万円が住んでいるだけでなくなっていくので、だったらローン返済に充てたほうが、と考えている次第です。年間500万円くらい貯金できれば別なんですけれども(汗

とはいえ、子供を持ったときの試算はきちんとすべきだと感じました。参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2014-08-19 19:10:59

ANo.4

2つの考え方があると思います。
1.1-2割の頭金もためられないようでは、着実にローンを返せるか不安(貸す方も借りるほうも)

2.頭金なしローンということは貸す方が大きなリスクを負っています。新築は登記簿に所有者が登録されるだけで、中古とみなされますので、1割はダウンします。その他現金化のための売買手数料等で1割。すなわち80%以上貸すと確実に資金を回収する見込みがなくなります。それは逆の意味で購入者も同じなんですが、後者は最悪夜逃げ可能ですが、銀行は夜逃げができませんので、そのリスク分は保険をかけることになります。つまり他にリスクを分散する保険金分、利息が高くなります。

今家が余っていますからね。安い中古を入手して例えば5年後に売っても、同じ値段で売れる可能性もあります。極論ですが、20年が25年になっても住居分の価値零はぜろですしね。

4000万円の借金って相当の精神的重荷になると思います。

いろいろな考えがあると思いますが、3つ(借家住まい、新築、中古)ぐらいの可能性を常に考えていると
不思議と、意外なところにソルーションが出てきます。
自分がこれから住む家というのは世界に1つしかないんです。
今欲しいとおもってもそう簡単に見つかるものではありませんが、なぜかそれが見つかるんですね。

投稿日時 - 2014-08-17 11:20:06

お礼

ありがとうございます。なるほどと思いました。一生借家ぐらしは将来が心配なので家は買いたく、買うなら若いうちからローンを組んだ方が、年間180万円の家賃を払いながら頭金を貯めるより効率的かと思ったのです。

いずれにせよ、ローン返済できなくような状況になれば、今の借家に住み続けることもできません。そのとき責務として払い続けなければならない借金を背負っているのか、安いところに借り換えるだけで済む身軽さなのか、ということはだいぶ精神的に異なりますね。

アドバイスを踏まえ冷静に考えてみます。

投稿日時 - 2014-08-19 19:06:43

ANo.3

住宅ローンを組む時に頭金を用意するのは、返済額を減らすためではなく、リスクヘッジのためだと考えてください。人生を左右する借金をするのですから、ローンを完済出来ないと意味がないということです。
そのためにはローン残高>家の価値にならないだけの頭金を用意して、返済に困った時に売却して清算出来るようにしておくのです。これが逆だと差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ず、競売で安値で売られ、家を失った挙句借金だけ残る最悪の事態になります。
闇雲に35年ローンというのも考えもので、最大でも定年前でのローンにしておき、これでも繰上返済で10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。これからの生涯収入はある程度決まっており、このうち返済に充てられるの金額もしれているのです。返済率も全期間固定金利で25%程度までに抑えておき、変動金利を選択するとしても差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備えるべきでしょう。
頭金以外にいざという時の貯蓄も必要であり、生活費の半年分以上は使い道の決まっている貯蓄とは別に常に現金貯蓄で置いておきましょう(住宅ローンを組まなくても3ヶ月)。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに生活が破綻する可能性がありますので。
賃貸より購入の方が多くの費用が掛かるのが家であり、頭金なしで誰でも買えるなら、もっと賃貸に住む人は少ないと思いますが如何でしょう?これが分かっているから、頭金が貯まるまで賃貸に住んでいる人も居るのです。逆に言えば、賃貸に住みながら頭金を貯められないような家計状態なら、ローンを組んでも返済出来ない可能性もあるでしょう。

購入するなら中古住宅で考えており>
新築なら100%借りることも可能ですが、通常中古の場合は担保価値的にそこまで貸してくれません。まぁ、最近は銀行もお金が余ってるので、少々無理なローンでも貸す可能性はありますが…。
あと、新築が買えないからといって、築年数を考えずに中古となるとこれも問題です。完済時、定年時、平均寿命時の築年数も計算しておきましょう。家は買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品と考えてください。一生に一度しか買えななら終の棲家にしないといけませんよ。

色んな条件を考えると4千万強の予算で物件を探そうと思います。仲介手数料や諸経費で多めに見積もって200万円ほどと想定し>
諸費用は物件価格の5~10%程度であり、中古の方が高くなります。なので、200万円では諸費用にも満たない可能性が高いです。ちなみに、諸費用は現金が必要であり、諸費用込みのローンなんて無理以外の何物でもないでしょう。4000万円の物件買うなら、諸費用、頭金、いざという時の貯蓄を合わせて1500万円以上は最低欲しいところです。

変動金利の仕組みも十分に理解しておいてください。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://www.athome.co.jp/clasoa_mansion/loancolumn/article-51.html
https://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/article/article02.html

投稿日時 - 2014-08-17 11:17:24

お礼

不動産会社5年以上仕事をしているので、金利や売買の仕組みに関する知識は多少なりともあります。実情として、無茶な借入で不動産を購入している例が多いので、自分も・・・と考えてしまうのが逆効果ですね。

かなり具体的なアドバイスありがとうございます。ただ、1,500万円も預貯金を準備して4,000万円の不動産を買うケースは少なく、非現実的なような気もします。もちろん、親からの援助などがあれば別ですが。

アドバイスを拝見し、中古住宅と新築住宅のメリット・デメリットについては改めて勉強し直そうと思いました。大変参考になりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2014-08-19 18:57:43

借入金は物件価格の70%を上限にします。

その理由は、借入人の職場が倒産するとか、借入人が交通事故を起こして交通刑務所に収監されるなど、予想外の自体に遭遇した場合でも、不動産を中古市場で換金して、その代金で借金を返済し、賃貸生活に戻ることが出来るようにすることが大切で、その上限が物件価格の70%だからです。

物件価格4000万円のモノなら、借入人が交通刑務所に収監された場合でも、借金額が4000x70%=2800万円なら確実に換金処分で返済できるのです。

人生には何が起きるか分かりませんので、無事・順調なときだけを想定して借入をしてはいけません。
このようなリスク管理が出来ない人が自己破産になって、人生を台無しにしてしまう例に枚挙に暇がございません。

ご注意なされよ!!

投稿日時 - 2014-08-17 11:15:04

お礼

ありがとうございました。物件価格の70%借入上限とすると、頭金が1,200万円必要であまり現実的ではなくなりますね。そういえば親戚でもバブル期に注文住宅を立てて自己破産ギリギリになった方がいました。

収入が片方になっても、ボーナスが0になっても現状の生活スタイルであれば支払えっていけるのですが、子供ができてからは事情が変わると思うのでその辺りをもう少し具体的に考慮したいと思います。

投稿日時 - 2014-08-19 18:31:05

頭金0が危険という理由の一つに、今まで頭金となるべきお金を貯められなかったのに、住宅を買って住宅ローンや固定資産税、修理費等を払いながら、貯蓄ができるのかということがあります。

子供の教育費、病気・ケガ、不意にお金が必要になった時に、住宅ローンを延滞しないで済むだけの返済計画が立てられるのならいいのではないでしょうか。

住宅ローンを払うのも家賃を払うのも一緒だ程度の考えだと危ないと思います。

投稿日時 - 2014-08-17 11:11:47

お礼

アドバイスありがとうございます。前向きなご意見だったのでありがたいです。
現在の賃料をそのままローン返済の金額にしようとはもちろん考えていませんが、リスクというところを考えると改めて試算の上検討しようと思います。

投稿日時 - 2014-08-19 18:23:44

-広告-
-広告-

あなたにオススメの質問

-広告-
-広告-