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解決済みの質問

相続税について

住宅ローンが1200万ほど残っており、残りを一括で親に払ってもらって、親ローンに変更する予定ですが、贈与税がとても高いと聞きましたが、何か贈与税を回避する方法はありませんか?

投稿日時 - 2014-03-30 14:35:45

QNo.8534824

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質問者が選んだベストアンサー

 【親ローン】の意味が解りませんが、親がローンを肩代わりするということでしょうか?
 若しくは、親に全額を支払ってもらって、親に返済するそいう事でしょうか?

 『残りを一括で親に払ってもらって』という言葉から、『親ローン変更』という言葉が
 つながらないようで、いささか解釈不能ですが・・・


 先にお応えがありますように、親が1200万円分を購入した事とすれば、贈与税は発生しませんが、
 登記費用、登録免許税、不動産取得税が親御さんにかかってきます。

 
 一番税金や費用が掛からない方法は、御自身が記載されている『親ローン』(親からの借入)と
 する方法です。

 ひとつめは・・

 (1)1200万円の金銭消費貸借契約書を作成し親御さんから借入します。

 (2)返済予定表の作成(利息計算)

 (3)例えば月10万円の返済(年間120万円+利息)

 (4)年末に返済した額のうち110万円の贈与を親御さんから受ける(贈与税0円)
  差引年間の支払額は10万円+利息
  (贈与税を支払ってもいいのであれば120万円の贈与を受ける・・譲与税1万円納付)
  ※贈与契約書を作成する

 (5)親御さんは、質問者様から受け取った利息を確定申告する(雑所得)

 この方法でいけば、多額の納税を避けることが出来ます。
 ただし【※贈与契約書】は毎年作成する必要があります。
 例えば「1200万円を10年に渡り毎年120万円贈与する」というような内容で、
 1枚の契約書だけで済ませてしまえば、連年贈与となり、一度に1200万円贈与した
 とみなされます。

 ふたつめは・・・

 相続時精算課税を使うということです。
 げんきんの贈与であれば、その価値が贈与後に変動するという事は、あまり考えれません
 ので、この制度を利用するデメリットはあまりまりませんが、課税されるほど相続財産が
 あるのであれば、税金の繰延的な事となりますので、あまりメリットはありません。
 (目先の納税を将来に繰り延べる制度であるため)
 課税されるほどの相続財産がないのであれば、結果納税なし・・という事になりますので、
 この制度利用も有効となります。

 
 何れにしても税務申告等必要になりますので、お近くの税理士に号相談されることを
 おすすめ致します。

 

投稿日時 - 2014-03-31 12:35:25

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回答(4)

ANo.4

ご自身の周りだけの言葉、紛らわしい言葉は使わないことです。

『親ローン』とするということは、親に返済をしてもらい、親からの借り入れにする。そして親へ返済するということですかね。

タイトルが相続税ですが、質問文では贈与税となっています。
どちらも相続税法による税目ではありますが、課税のタイミングが異なります。今回は贈与税の心配ということですよね。

親からお金を借りる行為は、贈与ではありません。
しかし、実質親が返済するということになれば、それは贈与となり、贈与税の対象です。
ですので、親からお金を借りての借り換えということであれば、借用証書をしっかりと作りましょう。そして、借用証書の条件に従って返済計画表を作成し、その計画通り返済を行ってください。この返済は口座間での返済をお勧めします。
書類上の形式、返済を行っているという実態、それぞれが重要です。

ちなみに贈与税というのは、申告納税方式の税ですので、贈与を受けた人が自ら贈与を受けた事実を申告し、税額を計算し、納税するのです。
あなたが借りたものと主張する限り、申告は不要です。
しかし、税務署による調査などが行われれば、あなたの判断が誤っており、贈与であると認定されれば、無申告加算税などを付加した贈与税を課税されることとなります。
この調査の時には、実態が贈与なのか借入なのかの確認が行われます。その際に書類も揃っており、返済事実も第三者である金融機関の通帳で証明できれば、贈与の認定をされることはないでしょう。

親子間だからと言って、口頭での借り換え約束、返済も無計画では、借入などの主張が認められなくなることでしょう。これを認めていれば、安易な贈与税のかからない実態贈与を行われてしまい、税の公平性が保たれませんからね。

このほかに、借り換えという形ではなく、あなたの所有の不動産の一部(持分)を親に買い取ってもらうということです。あくまでも買い取ってもらうわけですので、贈与ではありません。
そして、あなたが返済として予定していた金額を貯蓄とし、一定金額がたまったら親から買い戻すということもありでしょう。
ただ、この場合であっても、売買契約書や不動産登記も必要となるでしょう。

不動産や高額なお金の動きについては、判断が難しいこともあります。税理士に相談したうえで、計画的な税金対策をされることをお勧めします。素人による対策ですと、対策が不十分であったりすることが多いですし、調査などの際に返答の上げ足を取られて不利益を受けることもありえることです。

投稿日時 - 2014-04-02 10:19:27

ANo.2

住宅の土地建物のうち1、200万円分を親に買ってもらいます。
売買契約書の作成をします。
売買契約書を添付して、不動産の所有権登記を1、200万円分だけ親に移転します。

これで「贈与税」は発生しません。
子には不動産の譲渡所得が出ますが、譲渡代金1、200万円ですので、取得費用を引いた額が「譲渡所得」になります。
おそらく、マイナスでしょうから、譲渡所得への所得税発生は心配しなくて良いでしょう。

以上で「贈与税がかからないで、ローン残高のうち1、200万円を親に払ってもらう」事ができます。

なお、上記のスキームを考えなくても、親御さんがローンを引き受けると言い出した時点で、金融機関が「不動産の所有権を一部親御さんのものにしてくれ」と提案をしてくると思います。

投稿日時 - 2014-03-30 23:25:21

ANo.1

贈与税と相続税は無関係です。はっきりさせましょう。

投稿日時 - 2014-03-30 14:56:10

補足

すいません。相続税ではなく贈与税の間違いです。
すいません。

投稿日時 - 2014-03-30 17:04:52

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