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解決済みの質問

不動産管理会社の査定って信頼できる?

父から相続した実家を税金払えないので、
でも母がその土地からはなれたがらないので、
賃貸併用のアパートにしようと思いました

建築会社さんと契約してこれから融資のご相談
ってところなのですが

建築会社さんは魅力的な賃貸だと自信を持ってるし
不動産管理会社は簡単に入居者がみつかるように言う
銀行は他でとった一括借り上げの査定みて
このくらいなら融資できるよと言う

でも誰も私サイドに相談相手がいないので
勝算があるのか判断できないでいます

近隣を見ると、最寄駅近くには高級そうなマンションばかり
そういうマンションは不動産管理会社の査定よりちょっと高いくらいで募集してる
アパートは売れ残っているように思う、特に1階、そして賃料は査定よりだうぶ低い

だいじょうぶなのかな?と思ってしまいます
と言うと、不動産管理会社は設備が悪いから安いし売れ残るのだと言います

半分弱が自宅で1ldk4戸の賃貸併用アパート
外観は高級木造住宅レベルかとおもいます、嫌がられるような要素はない
駅徒歩7分、山手線まで15分かからない
どちらかというと高級住宅地
非常に閑静、低層地域なので2階建てまで、
4戸じゃ1階をエントランスにする余裕もRCにする余裕もないです

維持が目的なので返済できて税金がまかなえるくらいでいいのですが
失敗して土地を手放すことになっては本末転倒

個人的にはいい場所と思います
割と駅近、駅近だから住宅地なのに便がよく閑静
木造アパートとか1階×2以外に足をひっぱる要素はない

でもアパートってだめなんでしょうか
1階ってだめなんでしょうか

不動産屋さん、自社物件ほしいだけで高い査定つけたりしませんか?
なんだか、近隣の募集額より高いんで不安です
その額で貸せないと綱渡りな経営になりそうです

不動産管理会社の査定ってアテになるんでしょうか
管理物件ほしいから高く査定して決めさせようとかしませんか?

どうなんでしょう

子供も小さいので、よほど災害のようなことがなければ
なんとか返済して税金負担なくして維持できるくらいの計画でないと
なかなか恐ろしくて手がだせません
土地と母に縛られて子供の将来危うくしてもいけませんし

不動産管理会社の査定が信頼できるかどうか
都心へアクセス良い地域の賃貸事情など

詳しいかた教えて下さると助かります

長くなりました
どうぞよろしくお願いします

投稿日時 - 2013-10-09 15:19:31

QNo.8298526

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

追加質問を拝見しました。

>自由が丘徒歩圏内、そんな立地です

自由が丘駅まで徒歩7分圏内というのであれば話は変わります。
都内でも有数の人気地域ですので、査定での募集賃料は妥当です。
むしろ、競合他物件より募集しやすいように数千円低く設定されているように感じます。
しかも外壁レンガ貼りで、オートロック門扉、セキュリティ会社契約・・・
そういうハイグレード物件であれば、十分に戦えます。

しかも、その地域でその物件仕様であれば、経年での募集賃料低下も大きくはありません。
よほど東京圏の経済状況が悪くならない限りは、安定した賃貸経営が出来るでしょう。
メンテのための支出もイニシャルが大きい分、その後は低く抑えることができます。
想定空室期間も、査定+2か月ではなく、+0.5~1か月も見ておけば安心でしょう。

ただし、ハイグレード物件は入居者の要求仕様が高い分、一般物件では放置されるレベルの劣化や汚損であっても小まめに対応しなければなりません。
逆に入居者モラルに対する要求も高くしなければなりません。
共用部放置物や、ごみの不正排出、騒音等の迷惑行為に対して「速やかに断固として」やめさせるよう働きかける必要があります。
入居者が対抗してくれば、(自分では対応できない場合)即、弁護士を使うといったレベルの対応が必要です。
そうでなければ、物件のハード的なグレードとは関係なく、他の入居者や入居希望者が感じる物件グレードは際限なく低下してしまうのです。
結果として、管理に費やすコストが増しますので、建物メンテ費が安価な分は相殺されますし、神経を使うことになります。

総合的に見まして、追加で御提示頂きました条件を加味すれば、妥当な計画と思われます。
但し、ハイリスク・ローリターンから、ミドルリスク・ローリターンに変わった程度とお考え下さい。


〈 以下蛇足ですので読み飛ばして頂いて構いません 〉
賃貸物件は「募集して見なければ分からない」部分も多いものでして、「なんでこの物件が不人気なんだ?」「なんでこんな物件が超人気なんだ?」という結果が多々発生するものでございます。
物件だけの問題でなく、募集チャンネル(募集店やオーナーの姿勢)によって変わります。

最大手デベロッパ系の物件であれば、その企業力で他物件より優先的に入居者を入れるよう募集店に圧力をかけますし、オーナーが募集店にマメに挨拶して広告等の協力費を使っているような場合も優先的に入居希望者を紹介してもらえたりします。

サラリーマンから賃貸オーナーになったような人は、自らサービス業者として猛烈な努力を重ねることで、ローリスク・ミドルリターンを実現しようと頑張ってる人が多いのです。

質問者様が、賃貸経営を行う方向で決断されるのなら、非常識と思われる覚悟で必死に建築費等の値引き交渉を行い、募集の際も小まめに募集店に顔を出して挨拶したりといった努力をなさるべきです。
オーナーが努力をしなければ、それはただの「美味しいカモ」です。
賃貸オーナーは事業者ですから、事業者らしく収支にはシビアに交渉して、経営努力を怠らないようにしましょう。

投稿日時 - 2013-10-12 09:54:30

お礼

ありがとうございます
お礼が遅くなってすみませんでした

その後母と話をする機会はありましたが
話に応じる気持ちにはなってもらえず、結論は出ていません

家族として家のをどうするのか相談したかったのですが
一人で全て判断することになりそうです

ただ、駐車場案は庭木だけ損なうだけなので
少し気にいっているようでした

今後メンテナンスが大変そうな家屋のままというのと
我が家が財政難であることが近隣の噂話になるだろうということと
駐車場にする費用の回収が10年以上かかるのを除けば
リスクはあまりなく実現しそうです

子供がまだまだ若造の時期に
ボロボロ家屋と税金をおしつけることになりますが
それはまた次の代の話なのかもしれません

アパート計画は銀行さんが5年固定で1.4の金利を出してくださったので
そのくらいで推移するなら、20年以降もなんとかなりそうだけど、、、
というような試算になりました
(金利でこれほど変わるとは、驚きました)

迷います、でもそれでも5年固定なんて変動に毛がはえたようなものですし
今から5年後はオリンピック間近で景気よさそうですし
やはりアパートはリスクが高そうですね
とりあえず20年凌げれば、2人の子供も就職している頃合いですし
きっとなんとかなるだろうと思えますが

200万ほどは出費してしまいましたし
自分が住みたい家を計画していくのは
とても楽しい作業だったので、あきらめ難いですけど
そろそろ決断したほうがいいですね


どちらを選択するにしても
kutugen様に頂いたアドバイスで
私と私の子供たちは救われました

私の一生の中で一番感謝しています
どうもありがとうございました

投稿日時 - 2013-10-30 15:42:30

ANo.7

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回答(7)

ANo.6

No.2です。補足拝見しました。

査定内容は、やはりベストエフォートですね。


>査定では4戸で賃料あわせて月53万、共益費1.6万
 →所在地のグレードにもよりますが、
  山手線の駅まで徒歩10分以内の40m2新築アパートの募集相場は12万円以下です。
  それ以上の場所や広さや設備のグレード感があるでしょうか?


>新築時は全室2か月空室で
 →竣工・引き渡し後、入居可能となるのが12~3月ならば可能かも知れません。
  それ以外の時期では難しいでしょう。

>年に1部屋入れ替わりで1か月空室
>入居者が決まらない間10年間はさらに1か月空室、
 →要するに10年間は「募集すればすぐ決まる」状態を想定してます。
  1ヵ月空室というのは、退去連絡後にすぐ募集して30日以内に決まる想定です。
  超人気物件でもなければ非現実的な話ですね。

>11~15年2か月、16~20年4か月、21年~6か月
 →この部分は標準的ですが、やはり甘目なので+2か月は見ておいた方が良いでしょう。

>賃料は10年間査定通り、11~15年95%、16~20年90%、21年~85%
>更新が年1部屋50%、礼金も年1部屋100%
 →ここは全くアテにできません。
  定期的なリフォームにどれほど金をかけるかにもよりますが、
  15年毎の外壁塗装程度であれば、11年目からは80%以下と見ておくべきでしょう。
  (以上はインフレ等による貨幣価値の変動を考慮せず)

支出について公租公課および返済額は御記述の通りとして、
管理手数料5%(53×0.05=26,500円/月)ということは、
24時間電話対応と入金管理はつくとして、清掃は月1回以下でしょうか?
自宅兼賃貸であれば、最低月4回は欲しいところです(ごみの問題があるため)
足りない分は、御家族で自主清掃するなら宜しいですが・・・

>修繕費10年間で5%30万 以降年5%30万
>修繕積立年24万
>その他年20万
 →妥当な額だとは思いますが、かなりタイトです。
  1割増くらいに見ておいた方が宜しいでしょう。

総合的に見て、収入はベスト、支出はタイトに見積もられてます。
収入1割減、支出1割増で銀行への返済が可能なら検討する価値があるでしょうね。

業者がこういう見積書や査定書を作るときは、必要項目を積算した結果で出すのではなく、
最初に銀行返済可能な数字を出して、少々のお小遣いが出る程度に各数値を割り振る、
そういった計算をしているケースが多いです。

物件所在地や各戸専用面積、借入額等の詳細が分からないので、
確実にどうだとは断言できませんが、やはりギリギリ感は否めません。
余剰資産の少ない方がチャレンジする事業ではないと感じます。

敷地の分筆売却が難しいとのことですが、
敷地の一部を月極め駐車場にするというのどうでしょうか?
舗装と線引きは300万円以下でしょうし、借入額が少なければ少ないほど宜しいかと存じます。
駐車場は税金が割高になりますが、一度見積もってもらう価値はあると思います。

投稿日時 - 2013-10-10 18:17:53

お礼

たびたびありがとうございます

やっぱりバラ色の査定だったのですね
一括借り上げの査定でそんなにしちゃって
賃料下げる前に逃げられたらどうするのでしょうね
それでも建ててしまうと後にひけないから
ずるずるサブリースすることになるのでしょうか

査定は
a社 12万前後
b社 1階13万 2階13.5万
c社 1階12.9万 2階13.9万

というかんじでb社以外は一括借り上げ
b社は一括でも管理委託でも同額というかんじでした

一括借り上げはあまりしたくないので
b社なのかなあと思っておりましたが
b社も一括借り上げしたがっているので
管理委託では査定下げるかもしれないですね

解体の頃に一括か管理だけか決めろと言われました
だましているわけではないけれど
えげつない商売なのですね

建ててしまったらどんな賃料でも
貸し続けるしかないですもんね


うちの実家は山手線徒歩圏には程遠く
徒歩7分の駅から15分以内で山手線、という立地です
広さは42~49m2で4部屋ともちがいます
長屋なので面積は広くても上階は階段込みの広さ
11畳のldkと6畳の寝室、収納2か所です
設備はキッチンと洗面台は輸入、IHコンロで
バスは国産の戸建住宅用の1216か1317
門扉はオートロックだそうです、警備会社も見積もられています
アパートなので男性ならよじのぼれますが
他に特徴といったら無垢フローリング、くらい
外観はレンガのおうちなので外壁メンテナンスはほぼいらない
古くても汚くないという方向です
ロートアイアンとかそういう方向です
あとは、あまり関係なさそうですが
自由が丘徒歩圏内、そんな立地です
あ、近所に小さな大学ありますが
1ldkじゃ学生はいるかんじじゃないですね

竣工は8月予定、3月は間に合いませんでした
秋合わせです

空室は10年間は入れ替わりでどうしても生じる1か月にくわえて1か月
計2か月、1か月前告知からは3か月みてますが
築10年未満でも2か月はあいてしまいますか

入れ替わりの1か月を足すと実質空室期間
11~15年3か月、16~20年5か月、21年~7か月
ここからさらに2か月でしょうか、それとも1か月?



賃料査定は全く当てにならないんですね
築年数によって下がるわけでもないんでしょうか
新築時の査定も真に受けるといけないんですね

だいたい築20年の2dk古アパートでも
10万以上で借り手ついてるから
世の中が変わらなかったら下限そんなかんじと思っていましたが
11年目から80%とは、、、きびしい

清掃は週1で自分でやるつもりでした
自分で処理できないことがあった時だけ
どこかに頼もうかなと

その他の出費もこれでもタイトなんですね、、、
20年近くノーメンテナンスの実家だったので
そんなに修繕その他かかるとは、、、夢にも思わず、、、

最初に問い合わせた大手業者のバラ色の収支計画から
かなり堅くしたと思っていたのですが

昨日の見込みの詳細のとおりですと
10年で700万くらい繰り上げ返済できるかなあ
なんて思っていたのですが

甘すぎました

不労所得なんて楽してできるなら
地主はみんな勝ち組ですもんね
ほぼ勝ち組ですけど、苦労はあるのですね
大家さんすごい
サラリーマンから大家になる人ってもっとすごい

頼もうとしている建築会社では過去に賃貸1件だけだめだったそうで
土地から買って外国人相手の戸建、月100万の賃料で
がんばってなんとかマイナスにならないで終わったのだとか

確かに小心者には難しい世界です

父もそういえばビル貸しなどしていましたが
現在母がやっていますが、苦労しているのですね



駐車場という選択肢もあるんですね
5台くらいは置けそうです
自己資金でまかなえそう
母の希望の土地も家屋も残せますし
付近で2.5~3万くらいです
維持費くらいにはなるでしょうか

それなら母も話を聞いてくれるかもしれません
引きこもっていますが、会いにいってきます
植木を切りたくないとか言いそうですが
そこまでは構っていられません

大変建設的な打開策どうもありがとうございます
アパートのほうも教えて頂いたように修正してみて
可能性ありそうでしたら駐車場とどちらか検討してみたいと思います

ありがとうございます

もしよろしければ、
何度もあつかましくて申し訳ない限りですが
今回の設備や立地など、あと想定空室期間について
何かありましたら、教えて頂けたら嬉しいです

本当にどうもありがとうございます

投稿日時 - 2013-10-11 18:43:26

ANo.5

すでに色々と書かれていますので
違う観点の話を。


大家さんの住宅と隣接のアパートって
イヤな人にとってはイヤなものですよ。

管理は管理会社まかせ。
でも「大家さん」として
同じ建物に居住している。

どちらにとっても
いい距離感を持たないと
面倒なことになります。

自分だったら、そういう物件は選ません。

いい大家さんなのか、余分な干渉するタイプなのか
入居してみなければわからないなんてのは
まっぴらごめんです。
別に部屋で騒ごうとかそういう違法行為は
まったくするつもりもありませんが。


そして、こちらとしては
管理会社に一任しているのだから
余計なことは口をはさまない、のが
一番ですが

○チガイクレーマーみたいなのが
夜の夜中に下らないクレームで
管理会社が連絡つかないからなんとかしろ、とか
騒ぐようなことをされたらかなり面倒です。


母親が離れたがらない、とかそういう
つまらない理由でやらないほうがいいですよ。

木造だって、30年は経営しなきゃならないんですよ。
母親はその前に天国かもしれませんが
後に残された人たちはどうしますか?


土地の一部売却とか、なんか方法はないのでしょうか?

賃貸住宅なんて、タダの土地に建ててちょっと利益が出るだけのもの。
自宅分の建築費が賃料収入でまかなえる、なんて売り文句を
信じたらロクなことになりません。

投稿日時 - 2013-10-09 21:28:46

お礼

ありがとうございます

たしかに、嫌な大家さんいました
勝手に部屋に入ってくる

現在、真下が大家さんですが良好
緊張感はあります、一方、とても規律正しい賃貸できれいです

私はあまり嫌がりませんが、嫌がるひと多いのでしょうか
ああ、でもうちの母、老人だから嫌いな人にはねちねちやりそう

収支以外にも困難な点多いですけど
やるなら接客業と思ってがんばります

みなさん、ご助言までくださってとても優しいので
2の回答者様の補足に詳細を書いてみました

よろしければ、引き続きご助言頂きたいです

母と共有名義の土地なので、なんとか穏便にできないものでしょうか
ぜんぶ売って小さめの中古物件買うとかがよいと個人的には希望しているのですが


どうもありがとうございました

投稿日時 - 2013-10-10 12:35:44

建築会社も不動産業者も銀行も、皆ビジネスですからそのように言うのは当然だと思います。
それぞれ、建築費、仲介手数料、金利を得るのが目的ですから。
その後のアパート経営の行く先までは責任持ってはくれません。

どのようなきっかけや理由であれ、賃貸経営に手を出そうと思うならば、まずご自分で勉強が必要ですよね。
経験のある相談相手がいれば心強いでしょうが、それでも最終的には自分の判断で責任を持って経営していかなければなりません。

賃貸事情というのはエリアや規模だけではなく、その時の周りの賃貸需要、築年数、景気動向などによっても変わってきます。
それらは自分ではどうにもならない部分が多いので、常にアンテナを張って臨機応変に対応し上手く回していく必要があります。
査定に関しては、机上の空論みたいな話しですよね。

知識も必要ですが、経験値も必要です。
一般的な条件がよくても空室の物件はあります。逆に条件が良くなくてもすぐに埋まる物件もあり。これは賃料だけの問題ではなく、賃貸物件というのはひとつとして同じ物がなく、借り主も様々だからです。
仲介業者との付き合い方だったり、ちょっとしたタイミングだったりもしますし。

お母様の年齢はわかりませんが、小さいお子さんがいる中で、十分な知識もないまま賃貸経営、しかも融資を受けてとなると非常に危険だと思います。ギャンブルに近いような。。。

お母様が、亡くなったお父様と長年住まわれた土地ですから手放したくないお気持ちは十分わかります。
しかしそこに固執したために、その後の生活が不安定になったり気苦労が多くなってはお父様も悲しむでしょう。

もう一度お母様とじっくり話し合ってみてくださいね。

投稿日時 - 2013-10-09 19:23:02

お礼

ありがとうございます

むずかしそうですが、母と最後まであきらめずに話してみようと思います
仮住まいも、まだ解体も決まっていないのに、勝手に決めて
すぐ近くのアパート借りて引きこもってしまっています
現在実家は空き家、話に応じてくれるかどうか、、、

ただ、1年分の税金が払えないってことはありませんが
20年払い続ける余裕はないので、なんとかしなくては
土地のために子供を犠牲にはできないです

でも母と共有名義だから売れないし
困りました

2の回答者様の補足に詳細かきました
ひきつづきご助言頂けたら幸いです

よろしくお願いします

投稿日時 - 2013-10-10 12:25:13

ANo.3

>なんだか、近隣の募集額より高いんで不安です
その額で貸せないと綱渡りな経営になりそうです

大家しています。
正直言っておすすめできません。
私なら、絶対やりません。

最初はまあ、いいんですよ。
新しくてきれいだから入居者さんもすぐに決まる。
修繕費用もほとんどかからない。

それが、数年、10年と経つうちに、
あちこち古びて修繕費用がかさんでくる。
賃料を下げないと決まらなくなる。
アパートの場合、マンションに比べてその傾向が顕著です。

不動産管理会社の査定が甘すぎ。
そもそも、満室での家賃収入を基準に考えちゃダメです。
80パーセントくらいに考えないと。

それから、家賃収入に対しては当然、所得税、住民税、固定資産税がかかってきますよ。
専業主婦なら、ご主人の扶養からはずされて、保険料や年金だって自己負担になる可能性もあるし。
それをちゃんと考慮に入れていますか?

その額で貸せないと綱渡りな経営じゃ、破綻の可能性が高すぎ。

投稿日時 - 2013-10-09 18:12:00

お礼

ありがとうございます

うちはひとり親なので、実家の固定資産税も家賃も保険料もぜんぶ自己負担してます
たいへんです、売ってしまいたい

近隣築20年の木賃でも10万くらいで借りてがついている物件もあるのですが
最近はそもそもアパートってたたないですね
最寄駅は別の区で商業地域なのでマンションだらけ
隣の区のうち付近は低層なので戸建て住宅ばかり

私は木造のほうが住んでいて気持ちいいのですが
そういう人は少ないですね、きっと

補足のつけかたがわからず
2の回答者様の下に詳細のせています
よろしければご助言頂きたいです

投稿日時 - 2013-10-10 12:17:18

ANo.2

地主さんに賃貸物件を建てさせ、借受(借り上げ)し、管理する会社に長年勤務しておりました。

結論から申しますと、質問者様の不安は全て的を射てます。

建築会社は、建築請負契約が欲しいだけで、その後がどうなろうと責任を負いません。
管理会社は、管理契約が欲しいだけで、その後がどうなろうと責任を負いません。
不動産会社は、物件が欲しいだけで、その後がどうなろうと責任を負いません。

騙してるんじゃないんです。
成功するか失敗するか断言できなければ、ネガティブな事を言わないのが商売の常識です。
物件を建てる前提の話であれば、どの業者も前向きに応援するような事しか言いません。
当然、資金計画も、その前提となる査定も、最大限有利なものを提示します。
募集開始して入居希望者が少なければ、平然と募集賃料の引き下げを要求してきます。
応じなければ「どうぞ他社さんでやってもらってください」で終わりです。


質問者様の状況を鑑みますと・・・
これは賃貸経営に手を出してはいけないケースと言わざるを得ません。

建築費を手持資金からまとめて払えるくらいの資産があれば別ですが、
税金の支払いに困って、建築資金は全て銀行融資で賃貸経営を試みるなど、
あまりといえばあまりに危険なギャンブルです。

総戸数4戸のアパートなら、1戸空いたり賃料滞納者が発生しただけで収入は3/4です。
1LDK総戸数4戸なら、退去は2年に1回以上発生すると考えて下さい。
年始の退去であれば、その後の繁忙期がすぐ来るので埋まりやすいですが、
夏場の退去であれば半年以上、空室のままとなる可能性が高いです。
そして3月前後の繁忙期で決まらなければ、その後1年間ずっと空室だったりします。
これが総戸数30戸以上のマンションであれば、空室や滞納リスクを平準化できますが、
4戸ではあまりに変動が大きく危険です。

木造にしろ軽量鉄骨にしろ、アパートは経年での募集賃料低下が大きいですので、
我が国の経済情勢が激変しない限りは、5年後には3割減の募集賃料となる可能性もあります。
更に給湯器等の設備類の更新費や、修繕費が次々に必要になります。
入居者とトラブルになれば、弁護士費用も必要になります。
管理会社は基本的に連絡役をするだけで、弁護士の代わりはしてくれません。

また、大家というのは、建築会社や不動産会社には「オーナー様」扱いされますが、
入居者から見ればただの「業者」です。
自宅兼賃貸であれば、入居者から直接苦情を言われることもあるでしょうし、
逆に入居者に苦情を入れなければならない場面も出てきます。
物件の清掃、分別不十分なゴミの処理、放置物の処分、近隣トラブル、etc...
そういった管理業務を、お母様と質問者様でやっていけるでしょうか?
お金を払えば、総合管理会社に丸投げできますが、
総戸数4戸ではかなり割高になるとお考え下さい。
現在の賃貸市場では、少戸数は自主管理しないと赤字となるのが常です。

ちなみに閑静な高級住宅地というのは、ファミリー層の人気は高いのですが、
単身者やカップルには必ずしも人気があるとは限りません。

不動産会社なりデベロッパなりが10年一括借上契約をする場合でも、
10年後の契約更新では大幅な条件変更やリフォーム費負担がありますので、
最初の10年間で銀行への返済が全て完了する内容でなければ避けた方が宜しいです。
そもそも借受会社が10年間存続する保証はありませんけどね。

というわけで、「怖ろしくて手を出せない」というのは大正解です。
質問者様の状況では、手を出しちゃいけません。

投稿日時 - 2013-10-09 18:00:00

補足

査定の信頼度だけ聞くつもりが
みなさまなんてやさしい、、、

もっとはやく質問してみればよかった

少し甘えて、具体的に書かせてもらってしまいます

査定では4戸で賃料あわせて月53万、共益費1.6万
駐車場が1台分あって2万
新築時は全室2か月空室で
年に1部屋入れ替わりで1か月空室
入居者が決まらない間10年間はさらに1か月空室、11~15年2か月、16~20年4か月、21年~6か月
賃料は10年間査定通り、11~15年95%、16~20年90%、21年~85%
更新が年1部屋50%、礼金も年1部屋100%

というかんじで収入見込んでいます

支出が
返済の率次第ですが月25~30万
固定資産税(家屋)35万 (土地)27万
都市計画税(家屋)7.5万 (土地)12万
共益費月1.6万
管理手数料5%
修繕費10年間で5%30万 以降年5%30万
修繕積立年24万
その他年20万

くらいで考えています

収益目的でなく、土地の維持目的なので
税金と返済をしてとんとんなら合格くらいに思っています
新築時の査定より下回ると、長期の空室に耐えられないで破綻?

半分自宅なので繰り上げ返済して20年で返済終えられたら大大成功
30年かかってもいいし

というかんじです、甘すぎでしょうか

ちなみに現在、実家の維持に年100万(光熱費別)
母だけが住んで私たち家族は賃貸暮らしなので家賃130万がだらだら支出されています
実家もうすぐ築20年、ノーメンテナンス、ゴミ屋敷、リフォームしたら1000~2000万
土地は母と共有名義なので母が反対すると売れない

前庭は広めで30坪くらい切り売りはできそうですが
前庭がある前提で家が建っているから切り売りすると入りづらい

母は家屋もつぶされたくなく、賃貸したいなら他に家買って貸せばいいじゃない、と

なんだか父の家を壊して母を追い出す(仮住まい)悪者として認識されています

でも売らないで維持はむずかしいなあ、と思ってます
母がぜんぶ嫌といって、最後の選択肢が賃貸併用だったのですが
リスク高いし、どうすればいいんでしょうね

土地は建築費より余裕で高いので
銀行は事業性なんてなくても貸してくれちゃいます
破綻しても破産はしないだろうけど

悩み続けております

タイトルとは主旨がかわりましたが、ご助言いただきたいです

投稿日時 - 2013-10-10 11:53:18

お礼

ありがとうございます

補足って、各回答者様の下につくんですね、長い補足すみません

80%って満室時の賃料で既に80%で考えるべしということでしょうか
きびしいー

閑静なのがプラスになるのは子育て世代でしょうね
子供可として新婚さんが子供うまれて育って手狭になって出ていく
そんなのを想定しておりました、むずかしいでしょうか

自宅部分も賃貸すると10年で完済の野望も夢ではないかなと思いますが
半分だから理想的に進んで20年がせいいっぱいです

今のままでも20年間でリフォームやら税金やらで3000万くらい消えてしまうし
子供が成人するまでのりきれればいいや、くらいに思っていましたが
甘すぎかなあ

よろしければ引き続きご助言頂きたいです

投稿日時 - 2013-10-10 12:07:20

ANo.1

貴方の心配性の性格は賃貸事業に向かないと思います。賃貸にはいろいろなトラブルが発生するからです。何でもそうですが、思うようには行かないのです。。特に人間との関わりは、性格が強くないとやれません。ましてや2階建てのアパートなどは将来がありません

投稿日時 - 2013-10-09 17:16:33

お礼

ありがとうございます

そういえば心配性なほうですが(なぜご存じ?)
性格は強くできております
楽観して手を出すよりはいいかなと思っております

まあ私の人格はさておいて

>2階建てのアパートなどは将来がありません

やっぱりむずかしいのか
私自信はあまりアパートでも気にしないのですが
一般的にはアパートってだめなんですね

ありがとうございます

投稿日時 - 2013-10-10 11:12:04

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