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解決済みの質問

不動産収入と法人化のメリットについて

法人を設立して収益不動産を購入しようと考えています。不動産を取得した年は経費がかかるので赤字になると思うのですが、青色申告にしてこの赤字分を翌年以降に繰り越せば、翌年以降の家賃収入から初年度の赤字を引いて税務上の利益をゼロに近くできるのではないかと考えました。
この考えで合っているのでしょうか?
また、繰り越す赤字の額は自由に変えることができるのでしょうか?(例えば、今年は家賃収入が少なかったから初年度の赤字分は10万円しか繰り越さず、次の年は多かったから30万円繰り越すとか‥)

法人化しようと思った理由ですが、本業(給与所得)の所得税率が30%以上であり住民税と合わせると40%が税金にとなってしまうからで、せっかくの家賃収入の40%以上取られるのを避けたいと思ったからです。
個人の不動産所得ではあまり経費を計上できないように思え、法人であれば家族を従業員にして給与を支給したり、現在自分でかけている保険を法人で入ったりしていろいろと経費として計上することで、賃料にかかる税金を節約できると考えています。
なお購入する予定の不動産は10棟には遠く及ばないので、法人化しない場合は事業所得ではなく不動産所得になる予定です。

ご回答よろしくお願いします。

投稿日時 - 2012-09-19 18:22:12

QNo.7706391

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

>法人を設立して収益不動産を購入しようと考えています。

購入原資はどうされる予定なのでしょうか?購入原資となりえるだけの資本を法人に投下するのでしょうか?
借り入れなどを行う場合に備えて、考えるべきことがあるかもしれませんね。

>不動産を取得した年は経費がかかるので赤字になると思うのですが、

なぜ赤字になると考えているのでしょうか?土地も建物も資産であり、いくら支出しても直接経費になることはありません。しかし、建物については、法定耐用年数により、取得価額を分割して経費に算入する減価償却を行うことになります。法定耐用年数は法律で定められており、よほどの根拠がない限り短く設定することは出来ず、長い期間で経費算入することになるでしょう。
法定耐用年数は、その構造などにより変化します。また土地については、資産価値(時価は別)が経年劣化するものでないため、減価償却の対象ではありません。

勘違いされる方が結構いるのですが、借入の返済も経費になりません。これが経費になると借りたときに税金を払うようなイメージになってしまいますからね。ただし、利息部分は経費になります。

ですので、初年度に赤字が出るかどうかは、もっとよく考えましょう。

>青色申告にしてこの赤字分を翌年以降に繰り越せば、翌年以降の家賃収入から初年度の赤字を引いて
>税務上の利益をゼロに近くできるのではないかと考えました。

欠損金により控除を受けるかどうかは任意です。ですので、繰り越されてきた損失を利用しなくてもかまいませんので、税金を払うことは可能です。
ちなみに、繰り越された欠損金の会計処理上は、すべて繰り越されることになります。会計上では資本の目減り部分ですので、それを計上しないわけにはいきませんからね。

>法人化しようと思った理由ですが、本業(給与所得)の所得税率が30%以上であり住民税と合わせる
>と40%が税金にとなってしまうからで、せっかくの家賃収入の40%以上取られるのを避けたいと思っ
>たからです。

所得税が課税されるのは、所得に対してです。したがって、不動産収入ではなく、不動産所得と他の所得を合算した所得に課税されるのです。家賃収入の40%というのは間違った考え、言い回しになると思います。
個人では青色申告にすることで、青色申告特別控除を受けることが出来ます。逆に法人にはそのような規定はありませんし、赤字であっても、法人住民税(都道府県・市町村)の均等割りが発生することになるでしょうね。

>個人の不動産所得ではあまり経費を計上できないように思え、法人であれば家族を従業員にして給与を支給したり、現在自分でかけている保険を法人で入ったりしていろいろと経費として計上することで、賃料にかかる税金を節約できると考えています。

経費計上は、基本的に考え方は同じです。事業に必要なもので、税務上認められた計算でしか経費に算入できません。(会計処理上で経費にしても、税務上では否定される可能性がある)
ただ、質問にあるように、家族従業員に対する給与面では、個人に制約がある分、法人の方が得策でしょう。どちらにしても、実態と名目が合わさって初めて経費になるのです。
名義だけ借りるようなこと(実際には事業にかかわらないなど)で給与を支給し、経費に算入し、見た目が合法であっても税務署の調査などが入れば、認められなくなることもあるでしょうね。

所得税や法人税だけで考えてはいけません。消費税にも注意が必要ですし、個人の部分(個人事業主・法人役員)であれば、社会保険や国保・国民年金、保育園の費用、その他いろいろなことに影響することになります。

長期で利益を生み出す計画で、最初の何年かは赤字になるなどということであれば、個人で事業化するのも悪くありません。不動産所得や事業所得の赤字は、給与所得と損益通算できます。
消費税も個人事業や資本金が一定以下の法人であれば、2年間の免税が受けられます。逆に計画的に消費税の制度を利用すれば、不動産購入時の消費税の還付が受けられる場合もあります。
このように考えると、計画次第では、個人で事業化の後、必要に応じて法人化するという方法もあるでしょうね。その際には、個人の不動産を法人が管理して賃料を個人へ支払ってもよいでしょうし、法人へ売却や資本として現物出資としてもよいでしょう。

税金や各種法律の制度は難しいです。私も経営者のはしくれですが、日々勉強ですね。そうでなければ税理士がもうかるわけがありませんからね。だからといって、税理士は小規模事業者であることが多く、いろいろな事業の会計や税務を見ての知識があるだけで、コンサル的なものが期待できるかは、税理士次第ですからね。また、税理士であっても、税務以外の社会保険や国保国民年金などのアドバイスは難しいでしょうし、万能ではないですからね。

ある程度の資金がないと、なかなか規模を大きく出来ないと思います。頑張ってくださいね。

投稿日時 - 2012-09-19 18:57:45

補足

早速ご回答ありがとうございます。詳細に説明していただき感謝しております。

>購入原資はどうされる予定なのでしょうか?購入原資となりえるだけの資本を法人に投下するのでしょうか?
ある程度資本を投下する予定です。不足分は融資を受けるつもりで銀行からも本業の収入を合わせて判断するとの回答を得ていますので、購入しようと思っているくらいの融資は大丈夫です。

>なぜ赤字になると考えているのでしょうか?
建物部分の減価償却、利払い、購入時の税金、物件の管理料などを見積もると赤字になる計算でした。これで赤字にならなくても、家族従業員に対する給与で利益を圧縮できるかと考えています。また、小規模なものを想定していますので給与も年間数万円~数十万円と考えています(いわゆる扶養の範囲)。従って健康保険や年金には影響がないと思いますがいかがでしょうか?

またご回答いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2012-09-19 19:23:51

お礼

ありがとうございました。いろいろ考えないといけないことがあるんですね。税理士や会計士に丸投げできれば楽なんでしょうけど、お金がかかりますよね。

投稿日時 - 2012-09-26 13:19:11

ANo.1

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回答(2)

ANo.2

設立した法人からは役員報酬を貰わないのでしょうか。
だとしたら、法人成りする旨みはまったくないような気がします。

役員報酬を貰えば、現在の給与所得後合算しての課税になるので、限界税率30%は変わりません。

勘違いされてるのかな?と思う点がありますが、その一つに経費のことです。
個人事業主よりも法人の方が経費計上への縛りは多いですよ。
交際費などは個人なら「必要だったなら○」ですが、法人では一定額が損金不算入になります。

法人が不動産を持つのは悪いことではないですが、貴方が代表者をなさってる間はよしとして、承継はどうされますか。
個人で所有してる不動産は、相続財産評価額で計算されますが、法人所有財産は「持ち株対応の時価評価」がされます。
家族なりお子様なりが、必ず法人の代表者として事業承継をしてくださるかどうかも考えないといけません。

法人設立して不動産所有してしまってから「だめだ~かえって金がかかってしょうがない」という場合に、法人を解散するさいには、不動産を全部処分するなどする清算手続きが必要です。
これは素人が出きるものではないですよ。登記設立程度は大丈夫でしょうが、解散となると精算結了までして、抹消登記までしないとなりません。

人は死んだら「あとは任せた」とあの世に行ってしまいますが、法人が残された場合に、相続人はどえらい面倒な「遺産」を貰うことになります。
個人なら「死にました」で申告もなしで通用してしまいますが、法人なら赤字でも申告しなくてはなりません。
そして赤字でも地方税が(現在で)年間7万円以上必要です。
申告書が自分で作成できるというなら良いですが、高度な知識がいりますので税理士に頼むと報酬が必要です。
この報酬は個人よりも法人は高いですよ。

税務調査がされるときは、会社を休まれるのでしょうか。そういうことも考えておかないとなりません。

私は「法人設立」で節税というのは、余り勧めません。

投稿日時 - 2012-09-19 19:41:10

お礼

法人解散のことまで考えていませんでした。ありがとうございました。法人設立はすこし考え直そうかと思っています。

投稿日時 - 2012-09-26 13:17:25

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