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解決済みの質問

マンション購入を迷っています

こんにちは。下記条件ですと、このまま賃貸で暮らす方がいいか?マンションを購入したほうがよいか?迷っています。

夫35歳、妻35歳。子供は欲しいと思っています。
現在は夫は車にて通勤40分。妻は公共交通機関を使い通勤1時間半です。
県内で一番大きな駅から徒歩7分。家賃は駐車場込みで85,000円です。
駅前にはファッションビルなどが立ち並んでいて洋服などのお買いものや、ごはんを食べに行くには楽しく便利ですが、スーパーは駅中の小さな(価格も高い)ものしかありません。

購入したいマンションは、現在住んでいるマンションから一駅の小さな駅ですが、マンションは駅から徒歩2分で、大きな24時間営業のスーパーがマンションのすぐ前にあります。が、それ以外は娯楽施設などもなにもありません。妻は一駅会社に近づきますが、夫は5~10分ほど会社から遠くなります。

価格は3LDKで2,500万円程(諸経費は含んでいません)管理費、修繕積立金、駐車場代など含めて3万円ほど毎月かかります。貯金と親からの援助を合わせて、ローンなしで買うことができます。

将来は夫の会社に近い場所に一戸建てを建てて住みたいと思っていますが、妻があと5年は仕事をやめたくない(途中に育児休業などをはさんでも)ため、40歳になるまでは賃貸マンションに住み続けるつもりでしたが、先日このマンションを見てきたところ、お手頃な価格で駅やスーパーにも近く良いのではないかと思いました。
5年ほどたって子供が出来なかった場合には、このまま夫婦2人で暮らせばいいですし、子供が出来て妻も会社を辞めた時には(5年をめど)、このマンションを売って一戸建てを建てる資金にしようと思っています。
また、親も生前贈与をして節税対策などをしたいそうです。

ただ、まだ今後の生活スタイルも定まっていませんし(子供が出来るかなど・・・)、諸経費や実際に5年後に希望価格で売れるかどうかなども含めて考えると、このまま賃貸に暮らしていて、ある程度生活スタイルが固まったところで動く方が良いのかな?という気もしています。

上記のような条件ですと、マンション購入しても損にはならないのでしょうか?
分譲マンションの価格はどの程度まで下がってしまうものなのでしょうか・
アドバイスお願いいたします。

投稿日時 - 2012-08-16 11:09:09

QNo.7646552

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。 

 マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

 マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

 まず戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1) マンションには多額の修繕費(15年~20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金)が必要なことです。
 さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
 その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。
 この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

 例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
 ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2) 管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
 マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。
 マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。
 ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3) それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
 これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
 手間がかかる管理をご自分でせず、他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

 上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4)この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
 これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。     
こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。
 更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)  
 この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。 
ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。

(5)ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。
 このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。
 この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。
 このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。
 誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。
 ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。

 他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
 修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
 管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。
 
 マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
 たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分達のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。        
 
 悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
 最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
 このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

 マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
 マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

 戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
 マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。
 考え方としてはあなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。 

 それでもどうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。
 ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
 購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも非常に有効でしょう。
 
 5年後に生活スタンスが定まってからでも何ら遅くないと思いますよ。

 マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
 気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
 良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。
 

投稿日時 - 2012-08-18 11:34:02

お礼

ありがとうございます。
修繕費が値上がりすることは聞いておりましたが、どの程度と聞いてもその時にならないとわからないというお返事でした。
5年程度で売却するつもりでしたので、その時はたいして気にしていませんでしたが、そのほかのご指摘部分も含めて確かにあまり信頼できない対応だったように思えてきました。

他の方のご意見も参考にさせていただき、今回は購入を見合わせることにしました。私たちの考えも少し甘いものであったと思います・・・。
将来の生活設計がある程度たつ時点までは貯金を頑張りたいと思っています。みなさんアドバイスありがとうございました。

投稿日時 - 2012-08-20 14:15:15

ANo.5

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回答(5)

ANo.4

5年で売買を予定している場合、新築購入だとほぼ損をします。

記載から地方の様なので、損をしないケースはほぼ無いと思います。(違っていたらごめんなさい)

私も分譲マンションの値下がり率が気になり質問したことがあります(別サイト)
場所や物件ごとに条件が違うので一概に言えないという回答が多かったです。

因みに築14年のマンションが3割引きだった事例を上げたら、ほぼ皆さんが高いと思う、人気がある物件だと思うとの回答を得たことがあります。
当該物件は個別事情で立て替えの際有利になる条件がある、ある意味特別な物件でした。
なので近隣より高値保持しているのかなと回答をみて思いました。

10年でどの程度の値下がりになるかを聞いたこともあります。
(10年で半値になると別の場所で見たので着になった)
10年で半値キープはまあまあとの回答が多かったです。
地方などの場合、物件によっては半値以下になっている場合もあるとのこと。
都心なら今は半値まで下落することは少ないとのことでした。

当該物件は駅近なので値下がりしにくい条件を持っているとは思います。(駅がどの程度の駅か不明ですが)

新築から5年が一番値下がり率が高いので、損を覚悟でなら購入もあるかも知れません。

当該物件は立地は良さそうなので周辺含めた都市計画を確認し、最近10年位の不動産の値動き(新築&中古)を最低でも確認します。
合せて賃貸相場も確認します。
周辺の経済発展の可能性も調べる必要があるでしょう。
その上で相応の賃料で賃貸でも十分借り手が付くなら(当該物件は賃貸大丈夫そうだと思う)購入も考えます。
売るのに損が出る場合は賃貸に出すことも考えます。

次の戸建の取得については、物件が売れなければローン利用の可能性もありますが、売らない場合でも賃貸が上手く行く&賃貸物件も担保にするなどすれば条件のよいローンが組める可能性はあると思います。
マンションがローン無なのでローン残で売却待ちなどの面倒なことはないので戸建の取得自体は問題なく出来ると思います。

でも、主様の条件なら、私なら新築は購入しないと思います。
買うなら、築浅物件(最初の値下がり率ピークを過ぎた物件)を買うと思います。
ずっと住み続ける覚悟があるなら新築でもOKだと思いますが、売買予定なら新築には手は出しません。

でも、不動産というか住まいは損得だけでは勘定できないので、本当に住みたいと思えば買えばいいし、悩むなら辞めた方が良いと思います。

投稿日時 - 2012-08-16 21:17:03

お礼

ありがとうございます。
やはり希望価格よりも安くなってしまうことがほとんどなんですね。
駅には近いですが、小さな駅ですし、それほど栄えている場所でもありません。
同じような条件で10年程前に建てられたマンションの価格を知ることができましたが、かなりお安くなっていました。。

今回は購入を見合わせて、将来の家を建てる貯金をしっかりしていこうと思います。ありがとうございました。

投稿日時 - 2012-08-20 14:06:41

ANo.3

前ご回答と主旨は同じです

家はモノなのではなく、居住者(家族)の生活の器です
住宅の設計はモノの設計の前に、現在から将来の生活設計に基づきます

現在マンション始め、家が余ってて、今後益々その傾向に有るでしょう
簡単に買い換えられるモノではありません

所有マンションとて、管理費+修繕積み立て金等結構多額になります
先ずは、経済含めた将来設計(希望)を考えられ、その方向の選択を

投稿日時 - 2012-08-16 16:16:31

お礼

ありがとうございました。

もう少し将来の生活設計がはっきりした段階で動こうと思います。

投稿日時 - 2012-08-20 14:03:05

ANo.2

将来は夫の会社に近い場所に一戸建てを建てて住みたいとわかっているなら今はマンションは買わないでいいと思います。はっきりいって全員の希望通りの生活はできませんよ。まだ親の援助+貯金があるからのんきなこと(失礼)を言っていられるんです。選択肢は多いので冷静に行動するべきです。マンションはきっとご希望の金額では売れないと思います。

投稿日時 - 2012-08-16 11:32:30

お礼

ありがとうございました。
やはり将来のために貯金しておいた方がいいですね。

少し考えが甘かったようです。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2012-08-20 14:01:58

ANo.1

私ならその条件なら購入しません。
分譲マンションの価格推移に関しては、人気場所やそうでない場所で大幅に異なりますから、どれくらい下がるか上がるかなんてのは解りませんよね。
また、新築戸建ても新築マンションもそうですが、買った瞬間に20%~25%下がりますから、2500万円だったら20%としても2000万円くらいまで下がるわけです。
そして次に戸建てを買おうとした時、売れれば良いですが、買い手がつかなかったら売却資金をあてにしている場合次の買い物もできないわけですよね。

私は昨年もっと広い家に住みたい!という欲求から、当時住んでいた戸建てを売却してあらたに戸建てを購入しました。
その時にいくら良い物件を見つけても、当時の持家が売れるか否かでその物件が購入できるかどうかが決まるという事にかなり苛立ちをおぼえました。
当時の家が非常に人気の場所だったので、強気の値段で売り出し3日後には買い手が決まって上手く行ったのですが、もし不人気の場所だったら新しい家には住めませんでした。

質問者様の場合、ノーローンでの購入を考えていらっしゃるのでハードルが多少低くなりますが、売れなかった場合、マンションの税金を納めながら戸建ての支払&税金も支払っていく事になりますよね。

そして生活スタイルも固まっていないとの事ですから、だったら今の預金をそのまま続け、将来キャッシュで戸建てを購入する方が、より良い素敵なお宅を購入できるんじゃないかと思います。

投稿日時 - 2012-08-16 11:27:42

お礼

ありがとうございます。

たくさんご意見いただきましたが、みなさん購入を見合わせたほうが良いというご意見でした。
確かになかなか売れないという事態は想定していませんでした。(甘いですね・・・)
夫と話し合い、将来設計がもう少したった時点で家を建てることにしようということになりました。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2012-08-20 14:01:24

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