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解決済みの質問

中古一戸建の減価償却

16年前に中古住宅を購入、今年ですでに築30年です。
3年前から賃貸に出しており、(年間108万円の収入)家賃収入については
給与分と合わせて毎年 確定申告しています。
ただ、いままで減価償却については、耐用年数が過ぎているので全く計上していませんでした。

今から、住宅の減価償却を計上したいと思っていますが、可能なのでしょうか?
また、可能ならば どのように計算したらよいのでしょうか?

現在の固定資産税評価額 :\1,200,000
耐用年数: 22年 x 20% = 4年? 5年?
旧定額法であれば、4年で償却として
\1,200,000 x 0.9 x 0.25 =\270,000 / 年 となるですが  これを今年から4年間計上して
よいものでしょうか?

投稿日時 - 2011-12-25 10:15:11

QNo.7208010

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>\1,200,000 x 0.9 x 0.25 =\270,000 / 年 となるですが  これを今年から4年間計上してよいものでしょうか?
固定資産税評価額を基に減価償却は出来ません、減価償却は購入された金額で計算します。


>今から、住宅の減価償却を計上したいと思っていますが、可能なのでしょうか?
>また、可能ならば どのように計算したらよいのでしょうか?
可能です、次の様に計算しますが、購入された金額が不明のため、1千万円と仮定して回答します。
補足される場合は、購入金額、新築年月、購入年月、賃貸開始年月をお願いします、正確な金額と償却期間になります。

中古資産を取得し非業務(自宅)用から業務(賃貸)用に転用した場合、
1.非業務用期間における減価の額を計算、
2.中古資産取得時の耐用年数の見積計算(簡便法)、
3.転用後の償却費の順で計算をします。

国税庁>タックスアンサー>No.2108 中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm 同上具体的な計算


1.非業務期間の減価の額の計算式 (この計算は常に旧定額法で計算します)
非業務期間の減価の額=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6か月に満たない端数は切り捨て。
転用時の未償却残高=取得価額-非業務期間の減価の額。

国税庁>質疑応答事例>非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm


取得価額を10,000,000円と仮定して、木造・住宅用の法定耐用年数は22年、
非業務用の耐用年数、法定耐用年数22年×1.5=33年、旧定額法33年の償却率は0.031。
経過年数は取得年月~転用年月の前月で計算しますが、今回は13年とします。(16年前に購入、3年前に賃貸)
非業務期間の減価の額=10,000,000×0.9×0.031×13年=3,627,000円、
転用時の未償却残高=10,000,000-3,627,000=6,373,000円。


2.中古資産を取得した場合は耐用年数を見積ります、見積耐用年数の計算式(簡便法)
(1).法定耐用年数の全部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数=法定耐用年数×0.2。

(2).法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数=法定耐用年数-経過年数+(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁>タックスアンサー>No.5404 中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm


木造・住宅用の法定耐用年数が22年の場合、
経過年数は新築年月~購入年月で計算しますが、今回は14年とします。(築30年、16年前に購入)
見積耐用年数=22年-14年+(14年×0.2)=8年+2.8年=10.8年(1年未満の端数は切り捨て) → 10年です。


3.転用後の償却費の計算、平成19年3月31日以前取得の旧定額法の計算式
償却費=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12÷12は計算上省略します。
期末残高=取得価額-償却累積額。

取得価額の95%に達する迄は上記の計算式・方法で計算します。

前年の期末残高-取得価額の5%の金額が、前年の償却費を下回る年が95%に達する年です。

償却累積額が取得価額の95%に達する年の償却費=前年の期末残高-取得価額の5%、
期末残高=取得価額の5%。

95%に達した翌年より、残り5%より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費=(取得価額の5%-1円)÷5年≒取得価額の1%、
均等償却5年目の期末残高に1円(残存簿価)を残します。

国税庁>タックスアンサー>No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm


16年前に1千万円(仮定)で中古木造・住宅用・見積耐用年数10年を購入し、3年前に賃貸に転用した時の賃貸後の償却額の計算例、
(3年前に賃貸に転用を → H20年4月と仮定して計算を進めます)
旧定額法10年の償却率0.100。

H20年分の償却費=10,000,000×0.9×0.100×9か月÷12か月=675,000円、
H20年分の期末残高=6,373,000(転用時の未償却残高)-675,000=5,698,000円。

H21年分~H25年分の償却費=10,000,000×0.9×0.100=900,000円。(5年間同一金額)

H21年分の期末残高=6,373,000-675,000-900,000=4,798,000円、
H22年分の期末残高=6,373,000-675,000-900,000×2=3,898,000円、
H23年分の期末残高=6,373,000-675,000-900,000×3=2,998,000円、
H24年分の期末残高=6,373,000-675,000-900,000×4=2,098,000円、
H25年分の期末残高=6,373,000-675,000-900,000×5=1,198,000円。

H26年、前年の期末残高:1,198,000円-取得価額の5%:500,000の金額が、前年の償却費:900,000を下回り、95%に達する年です。

H26年分の償却費=1,198,000-500,000=698,000円、
H26年分の期末残高=500,000円。

H27年分~H30年分の償却費=100,000円。(1%均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H27年分~H30年分の期末残高=40万円(H27年分)、30万円(H28年分)、20万円(H29年分)、10万円(H30年分)。

H31年分の償却費=100,000-1円=99,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H31年分の期末残高=1円。(償却完了)

投稿日時 - 2011-12-25 13:32:13

お礼

daigo21さん
ご丁寧な回答 ありがとうございました!
以下 補足です。
新築年月日:1981年 月はわかりません。
購入金額: 土地、住宅込みで4千万円でしたが合算金額のみしか契約書には記載されていません。
      不動産取得税の内訳は、土地分で686,900円(課税標準額17,174千円)
      家屋分106,800円(課税標準額3,562千円)でした。
      家屋に関する金額が明確に売買契約書にないので、どうすればよいか悩むところです。
購入年月: 1995年(平成7年10月)
賃貸開始年月:2008年1月 です

事前に 税務署に相談したほうがよいでしょうか?(この4年間EーTAXで確定申告をしています。)

投稿日時 - 2011-12-25 15:30:06

ANo.2

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回答(2)

ANo.1

>耐用年数が過ぎているので…

木造で耐用年数 22年ということですか。

>これを今年から4年間計上してよいものでしょうか…

だめだめ。

>16年前に中古住宅を購入…

この時点から減価償却はスタートしています。
開始時点を任意に選択できるわけではありません。

>今年ですでに築30年…

ということは 16年前で築14年。
木造 22年だとして、
22 - (14 × 0.8) = 10年
が、取得時点での耐用年数です。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2011/pdf/36.pdf

さらに、家事使用の期間は耐用年数を 1.5倍とします。
http://faq.c-road.biz/cat5/post_92.php
10 × 1.5 = 15年

>今から、住宅の減価償却を計上したいと思っていますが…

16年>15年
なので今年分は無理です。
22年分がぎりぎりセーフで「更正の請求」をどうぞ。
更正の請求は 1年限りなので 21年分以前は手遅れです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2026.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

投稿日時 - 2011-12-25 13:27:43

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