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解決済みの質問

土地の贈与と税金

 現在ケアハウスにいる父親の土地建物(建物は価値なし)を生前贈与してもらい、直ぐに売りたいのですが税金対策で悩んでいます。

 尚、現在父親の財産は実質私が管理しており、父親に発生する税金も私に発生する税金も合計して私が払う事になります。(土地建物以外に父の財産は殆どありません。)

 私のプランでは以下の計画があります。

  ● プラン1

    父親名義のままで売却し、売却代金の生前贈与を受ける。(この場合、父の側に譲渡所得に拘わる税金が発生し、私の側にも生前贈与にかかわる税金が発生すると思うのですが。)

  ● プラン 2

    名義を私に書き換えて、土地建物の生前贈与を受け、売却する。(この場合は、私に生前贈与にかかわる税金と土地建物の売却にかかわる譲渡所得が発生すると思うのですが)

 父に発生する税金も私が負担するとして、プラン 1とプラン 2では税金の合計額はどちらが安いのでしょう。

 それとも何か別のプランはあるのでしょうか。

宜しくお願い致します。 m(_ _)m

    

投稿日時 - 2003-09-30 12:23:37

QNo.667717

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

譲渡税について。贈与で受けた土地なら取得時期を引き継ぐので長期短期の差は生じないので同じ。例外は居住用の場合。親が三年前(厳密には三年から四年で微妙)まで居住していたならば、親にとっては居住用なので、親が売却したほうが有利。一般の長期譲渡の特別控除は売却益に対して100万円のところが3000万円の特別控除となる。もしも親が三年より前からケアハウスに引っ越していて子が居住していれば、贈与後の売却が有利な可能性もある。いずれかにとって居住用財産として3000万円の特別控除が使えるのであれば、それを最優先で使うこと。ただし子が使うのであれば贈与直後の売却は慎重に(つまり時期を置いて)行うこと。

贈与について。普通なら「土地の贈与」の方が評価額が低くく有利。しかし贈与直後の売却であれば評価額が売却額とされる恐れがある。ただし2500万円までならば新贈与制度でいずれにしても贈与税はゼロ。

残念ながら、質問の条件だけでは答えが出ません。居住用となるのか、金額はいくらぐらいなのか、相続税のことを考えないといけないのか、他に相続人がいるのか、何につかうのか。変数がたくさんあり過ぎます。

税金面だけで言うのなら、ます、居住用の特例を最優先で考える。親子どちらでも居住用の特例について同じであって、相続税のことを気にしなくていいのであれば、親が売却し贈与を受ける。ただし、その贈与額が2500万円以上であれば、贈与を受けないで借用した形式をとって贈与税を払わない、という順番になると思います。

投稿日時 - 2003-09-30 22:45:33

お礼

gotoakabaさま お答え有難うございます。

  親は戦争直後から売却予定の住居に住んでいます。
 住宅の場所が田舎(島根県)なので土地は広くても値段は3,000万前後と思います。生前贈与の形で考えて如何しようかとご相談した訳です。

投稿日時 - 2003-10-01 10:14:51

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回答(4)

ANo.3

>10年以上所有していた不動産に対しては6000万円の基礎控除があります
ごめんなさい。書き間違えました。
基礎控除は3000万円で同じですが、それ以上の6000万円までの部分の税率が低くなります。

詳細はネットで調べると多数出てきますが、タックスアンサー(国税庁HP)から「譲渡所得」に入ってご覧ください。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/

投稿日時 - 2003-09-30 14:07:14

お礼

mickjey2さま 追加の知識、有難うございます。

投稿日時 - 2003-10-01 10:01:07

ANo.2

父親の所有している不動産は父親が住宅に使用していたものでしょうか?
あとどの程度所有していたのか、その土地面積や家屋の床面積はどのくらいなのか、これらの条件により答えは異なると思われます。
なぜならば、住宅用で5年以上所有していた不動産の売却では譲渡所得に対して3000万円の基礎控除があります。また一定面積を満たして10年以上所有していた不動産に対しては6000万円の基礎控除があります。
上記上記所得は基本的には、売却価格-取得価格で計算されます。取得価格が不明な場合は所定の計算式で計算されますが、かなり小さく見積もられてしまいます。

つまり、長期所有の不動産についてはさまざまな大型控除が存在しますので、ご質問者の名義に変更してから売り出すと、この控除が受けられません。

生前贈与については父親の年齢が65歳以上であれば、ご存知のように2500万円まで非課税枠があります。ただこの金額を超えても課税率は贈与税よりもずっと小さいものです。理由は簡単でこれは相続時清算制度といい、現在は非課税であっても将来遺産を相続したときにもう一度再計算されるためです。(とはいえ相続税には基礎控除として5000万円ありますので、生前贈与された分程度は非課税のままになります)

全体としては上記のように父親名義のほうが節税になる可能性が高いです。ただ、長期所有の減税の特例を受けられない場合など一概にはいえませんので、一度税理士に相談されたほうが確実です。

名義をご質問者に変更する理由がよくわかりませんが、もし父親のケアのための費用であれば名義は父親のままで管理するという方法がもっとも節税できる方法になります。(ご存知のことと思いますが)

では。

投稿日時 - 2003-09-30 14:02:50

お礼

mickjey2さま 有難うございます。

 確かに父親が戦争直後から住んでいたので居住用となるかと思います。そうなれば父親名義で売却した方が譲渡税が節税でき、後は2500万の非課税枠を使えばよい訳ですね。 なるほどよくわかりました。確かに税理士さんに説明した方が良いと思うようになりました。有難うございました。 m(_ _)m

投稿日時 - 2003-10-01 09:59:52

ANo.1

プラン1とプラン2では、プラン2のほうが税金は安くつくでしょう。というのも、贈与税算定の際の土地の評価額はおそらく売却額より安いはずですから。

売却した費用は何に使用される予定なんでしょうか?
もし住居購入に当てられるのであれば、お父さん名義で売却しそれをあなた名義の住宅購入資金として贈与してもらえば、住宅取得の特別贈与控除を受けられるため3500万円までなら無税で贈与を受けることができたと思いますが。

投稿日時 - 2003-09-30 12:35:37

お礼

有難うございます。

 なる程、贈与税算定の際の土地の評価額が問題な訳ですね。譲渡所得税は同じでも、生前譲与の査定額に違いがあれば、それが課税額の差に現れると言うのは全く気が付きませんでした。

 また特に住宅を建てる予定はありませんので、3500万の控除規定は適用されないと思います。

 やはり2500万円までの生前贈与規定を申請するしかないみたいですね。

投稿日時 - 2003-09-30 13:01:13

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