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解決済みの質問

生前贈与の税額について教えてください

 義父名義の土地の一部を主人に贈与されることになりそうです。
 その対象になる土地に家だけを主人名義(土地は義父名義のまま)で建てるつもりだったのですが、主人の弟が社長で義父が役員になっている会社の運営が傾いてきているため、今のうちに贈与した方がいいという話になったのです。義父は今年61歳になるので、本当ならあと4年待って、生前贈与の2500万円控除の特例を受けた方がいいことはわかっているのですが、家を建てても土地を取られてしまえば元も子もないと義父に言われ、贈与税を払ってでも名義を主人に変えるということになりました。
 ただ義父は簡単に贈与税を払えばいいというのですが、それが実際にどれぐらいの金額になるのかは誰も知らずに話をしていました。相続税に比べ贈与税はかなり高いと聞いている私はとても心配です。
 贈与される土地は60坪あり、この辺りの相場は坪45万円ですので、大体2700万円の計算になります。わからないなりに路線価というものも調べてみたら、87Eと書かれていました。贈与税の計算には固定資産税評価額というものがわからないとはっきりわからないと思うのですが、その金額は今の時点ではすぐにわかりませんので、仮に相場45万円の70%程度の31万円を評価額として、計算方法を教えてください。
 よろしくお願いします。

投稿日時 - 2008-03-31 11:49:39

QNo.3909705

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

まず、「固定資産税評価額」ではなく、「相続税評価額」で算出します。
路線価のある地域のようですから、固定資産税評価額は関係ありません。
で、大体路線価(相続税評価額)は相場の約80%程度です。
総額2700万の80%ですと、2160万です。

が、ご質問では87Eとのこと。本当はこれに補正が必要なのですが、とりあえずこれで言うと、最後のEは借地権50%という意味で今回は関係なく、始めの、87は、1m^2あたり87,000円ということを意味しますので、60坪×3.3×87,000円=1722.6万となります。

とりあえず、1730万ほどで計算しておきますね。

課税贈与額=1730-110=1620万

税率は50%になるので、

贈与税納税額=1620×50%-225=585万

となります。納税額は585万です。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

で、こんなに大金は納めたくないですよね?

では次のようにしてください。

建築する年に土地の贈与を実行して下さい。
同時に「金額は問わないので、いくらでも良いから父から金銭にて贈与をうけ」「その贈与を受けたお金を住宅建築に使用」して下さい。
出来るのは親子間だけです。配偶者の親との間は出来ません。

これは相続時清算課税制度にある住宅取得特例を使う方法です。

つまり、"金額はいくらでも良いので"、お金をもらってそれを建築資金につぎ込み、それにより住宅取得特例による相続時清算課税制度の選択をするのです。
そうすると、以後どんな贈与でも相続時清算課税制度が適用になります。

ご存知のように2500万までは贈与税はかかりませんので、今回の場合には有効に機能します。

ポイントは、「特例を受けるための住宅資金贈与」「土地贈与」を同一年、あるいは「住宅資金贈与を先行」させることです。その逆は一般贈与になります。

この手法は別に脱法行為ではなく全く問題のない行為ですから、実行に当たっては、税務署の相続税課によく話を聞いて行うとよいでしょう。
ご質問の正確な値がわからない相続税評価額も具体的に土地の図面をお持ちになり計算をお願いすれば計算してくれます。

投稿日時 - 2008-03-31 13:06:17

補足

walkingdicさん、とても丁寧なご説明ありがとうございます。「相続時清算課税制度に「住宅取得特例」というものがあるなんて全く知りませんでした。というか相続時清算課税制度自体をよく理解できていませんでした。
”金額はいくらでも良いので”とありますが、極端な話それは10万や20万円程度でもいいということなのでしょうか?
それくらいならなんとか贈与を受けられる余地がありそうですが・・・。
また、それを”建築資金につぎ込み”とありますが、新築時の「頭金」の一部として支払うという意味でいいのでしょうか?
だとすると、全体的な流れをまとめますと
まず、土地を受贈する→父から住宅取得のための資金をいくらか受け取る→父から受け取った資金を頭金の一部支払いに当て家を建てる→来年2月1日から3月15日までの間に、相続時清算課税制度を選択する「届出書」と「贈与税の申告書」を提出する。
ということでよいのでしょうか?

投稿日時 - 2008-03-31 15:04:09

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回答(8)

ANo.8

自分がした質問ではないにもかかわらず寛大なお言葉を頂きまして、chii_ricky様並びにwalkingdic様、有難うございます。

難しいことを考えずとも、先に65歳未満の特定贈与者から住宅取得資金の贈与を受け特例を選択した後、この特例の相手となった特定贈与者から他の財産を贈与された場合であっても、財産の種類を問わず相続時精算課税制度の適用を受けられるという原則に従えば大丈夫ということなのでしょうね。

投稿日時 - 2008-04-02 21:46:52

ANo.7

さらにちょっと補足です。
特例の1000万の枠では土地贈与は対象外です。
あくまで本則の2500万のみです。

なんでそうなるかというと、親が65才未満でも相続時精算課税制度を選択できる特例を適用されると、そもそも相続時精算課税制度は一度選択するとずっと適用になるという仕組みになっています。
そのため、一度適用になると、以後暦年課税には戻れませんので、どんな贈与でも必ず精算課税制度による申告となります。
そのためにこういうことが出来るわけです。
法律上そのような体系になっているので、よくよく考えるとそうなることは自明なのです。

投稿日時 - 2008-04-02 08:46:13

ANo.6

#5さんへ
もう一度税務署に確認されることをおすすめします。
答えた担当者の知識不足が考えられます。
私の場合は担当者はすぐには答えられず、上席の者に確認していました。
2カ所の税務署で同じ回答をもらっていますし、現にそのように申告した実例も知っています。

投稿日時 - 2008-04-02 08:42:50

ANo.5

すみませんが私も横から失礼致します。

昨日この質問と回答を拝見し、当方も似たような事案があるため興味がありましたので先程税務署に質問しましたが、先に住宅資金の特例のために精算課税を選択し、その後土地等の贈与を受けても、それが65歳未満の親御さんからの場合はやはり精算課税の対象外と言われました。

walkingdic様、このあたりをクリアする法的根拠などがございましたらご教授していただけませんか。
chii_ricky様、不愉快に思われるかと思いますが、申し訳ございません。

投稿日時 - 2008-04-01 17:22:13

補足

いえいえ、困ったときはお互いさまです。私もできるだけ詳しく知りたいですから結構ですよ。
walkingdic様のお話を聞いて、直接はまだ税務署に確認は取っていませんが、財務省のホームページの相続時清算課税制度の内容と住宅資金の特例をプリントアウトししっかり読んでみました。その内容からいくと、やはりwalkingdic様の言っていることは全くの正論で、その税務署の方の言っていることの方が、制度の内容と矛盾していると思われます。
またその内容をそれを我が家をお願いしている不動産屋件工務店に見せて話したところ、一般的にやはりこの制度がしっかり知られておらず、あまり利用している人がいないとのこと。でもこの内容で行けば、問題なくできそうですね。とお返事をいただけました。
pianoneiro様も、うまく運べるといいですね。

投稿日時 - 2008-04-02 16:44:14

ANo.4

>工事が完了し、引渡しと居住までの全てが完了しなければならないということですよね?

はい。法律では、
「その資金を贈与を受けた年の翌年3月15日までに一定の家屋の取得又は一定の増改築の費用に充てて、その家屋を同日までに居住の用に供するか又は同日後遅滞なく居住の用に供した場合に限り、」
と書かれていますので、3/15までに居住の用に供する=つまり引越しすることが必要です。

後半にある、「同日後遅滞なく~」の部分はやむをえない事情で居住できなかった場合の救済措置になります。建築の場合には不測の事態で居住が遅れることはありえますから、そのための措置のようです。初めから遅れることがわかっている場合にはだめですと税務職員は申していました。(多分法令解釈通達にあるのかもしれません)
たとえば売買や工事請負契約書の引渡日が3/15を超えているような場合には認めてはくれないようです。

税務職員によると大体年内竣工程度の計画で進んでいたものが、工事の遅れなどの事情により3/15までに居住できない場合には、申請することで居住が遅れても認めるとのことでした。

投稿日時 - 2008-04-01 14:53:41

お礼

ありがとうございました。
迅速に的確な回答をいただけて、本当に助かりました。
また、内容も素人でもわかりやすいようにとても丁寧に砕いて教えてくださり、ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-01 15:03:29

ANo.3

>「相続時清算課税制度に「住宅取得特例」というものがあるなんて全く知りませんでした。

はい。ただ今現時点ではH19.12.31でこの特例は切れていますが、H20年の税制改革法案には2年の延長が盛り込まれているので、改正法案の成立をお待ちください。(例のガソリン税の騒ぎに巻き込まれてまだ法案が衆院では可決しましたが、参院では可決されていません。)


>”金額はいくらでも良いので”とありますが、極端な話それは10万や20万円程度でもいいということなのでしょうか?

はい。そのようです。税務署の回答は「最低金額の制限はありません」とのことです。

>]また、それを”建築資金につぎ込み”とありますが、新築時の「頭金」の一部として支払うという意味でいいのでしょうか?

はい。その通りです。重要なのは「建物に対する資金」であることです。
あと、忘れていけないのはその建物は贈与を受けた年に竣工するようなスケジュールにすることです。というのも、翌年3/15までには贈与税の申告で相続時清算課税制度を受けなければならず、この申告時までには必ず居住していることが原則だからです。
(どうしても不測の事態により居住できないときには例外規定はありますけど、例外規定を当てにするのはやめたほうがよいです)

>まず、土地を受贈する→父から住宅取得のための資金をいくらか受け取る→父から受け取った資金を頭金の一部支払いに当て家を建てる→来年2月1日から3月15日までの間に、相続時清算課税制度を選択する「届出書」と「贈与税の申告書」を提出する。
ということでよいのでしょうか?

はい。いて言うと、家を建てたあと、引越しして実際に居住してから、申告となります。
申告時には、もらった建築資金については特例贈与税非課税枠1000万のうちからたとえば10万贈与を受けたとし、本則の2500万の非課税枠から土地贈与として「相続税評価額」による金額の贈与を受けたと申告します。

他のご回答者の土地には贈与税がかかるというご指摘は、税務署にご確認されずにご指摘しているものと思います。

私の回答は実際に上記で問題ないということを税務署の相続税課の職員に確認しています。ただご質問者も念のためにご確認下さい。

投稿日時 - 2008-04-01 11:01:58

お礼

一つ一つの質問に丁寧に答えてくださり、本当にありがとうございます。
またで申し訳ないのですが、もう一つ確認したいので教えてください。
>その建物は贈与を受けた年に竣工するようなスケジュールにすることです。
工事が完了し、引渡しと居住までの全てが完了しなければならないということですよね?
といいますのも、家の方は今年末までに建てたいのですが、初めの質問内容にあるように贈与の話が持ち上がり、やらなければならないことがたくさんありすぎて、年内に引渡しまで完了できるかちょっと不安があるものですから・・・。

投稿日時 - 2008-04-01 12:59:51

ANo.2

横から失礼します。
#1様の方法ですが、土地を贈与している以上土地に対して贈与税がかかることになりますよ。
また、精算課税の住宅所得資金の特例は住宅を建てるための資金に限られており、しかも延長の決定はまだされておりません。

投稿日時 - 2008-03-31 16:28:09

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