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締切り済みの質問

投資用不動産の売却判断について

3年前に新築で購入した投資用マンションを売却すべきか、所有し続けるべきか、迷っているので、お詳しい方のお知恵をお借りできないでしょうか。
主に不動産会社から「売却して損切りすべき」と言われるのですが、実は所有し続けたほうが得なのではないかと思われてなりません。

・物件の取得価額と当初借入金はほぼイコールです(1000万円位)。
・借入金は変動金利で35年ローン、金利3%台です。
・家賃収入と返済もほぼ同額です。
「税金対策になる」と言われて購入しましたが、今思えば、高い買い物をしてしまったと思います。
不動産販売会社に聞いたところ、利回り10%になるような売却価額で売れそうだ、とのことです。
これにより、売る場合と所有し続ける場合の有利不利について、
次の判断ができると思っております。

1.収入(家賃、あるいは売却収入)
  売る場合、将来得られる家賃収入よりも低い金額でしか売れない。
  なぜなら、利回り10%を得られる金額でしか売れないからです。
  このため、所有し続けるほうが有利と考えます。

2.節税効果
  売る場合、売却損がでますが、税務メリットとして使えない。
  一方、所有を続ければ、残存価額までは減価償却費がとれる
  ため、税務メリットをすべて享受できる。
  このため、所有し続けるほうが有利と考えます。

3.その他
  ただし、次のリスクは想定しています。やはり不安要因は残ります。
  空室リスク
  老朽化(家賃の減少、修繕費)
  金利上昇

年間150万円を繰り上げ返済に回せそうなので、物件は所有し続けながら、早く返済してしまおうと思っております。
このやり方で、何か落とし穴がないか、あるいは、通常言われるとおりやはり売却したほうが良いのか、それはなぜなのか、教えていただけないでしょうか。

投稿日時 - 2007-07-27 22:23:24

QNo.3205255

困ってます

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回答(1)

ANo.1

サラリーマンでアパート経営しております。
35年間変動しかも3%!は高いですね。これからの金利上昇局面でどう対処されますか?それと元利均等・元金均等どちらでしょうか?多分、元利均等払いでしょうね。フルローンで組まれていることも不安ですね。。
部屋は20平米以下ですか?だとしたら今後客付けは厳しくなりますね。
利回り10%にこだわられているようですが、現実的ではありません。
エリアによっては賃料の下落が大きいところもあり、その地域の家賃相場を詳細に把握する必要がありますね。業者が言うその10%は絵に描いた餅かもしれません。
キャッシュフローが年間いくらあるのか、それが問題です。古くなればなるほど減価償却費を含む経費より、所得税+元金負担が上回る黒字倒産になる危険性を認識されていますか?特に建物割合が高いマンションは危険です。
修繕積立金の有無や、その投資マンション内での客付け競争などを考えると所有はリスキーですね。。空室リスクもこのケースなら安全圏で30%くらいは見るべきでしょう。
これは難しい判断ですね。

投稿日時 - 2007-07-28 05:44:35

お礼

有難うございました。
ご想像の通り、元利均等払いです。「利回り10%」というのは、業者が「売るなら利回り10%出る値段でしか売れませんよ(すなわち安く売る)」と言っているだけで、私はこだわっていません。というか、最初に買った時点で10%利回りなどとても無理な計画になっていました。
・家賃相場を調べるべき
・「黒字倒産」の件
参考になりました。調べてみます。
おそらく「黒字倒産」に関しては、こう考えれば良いのではないかと思いました。
1.借入金
  売っても売らなくても借入金は残る。ただし、売ったら早く返済できる。
  そうすると、売って早期返済した場合は利息が少ない(=損金計上も少ない)ですが、金額の大小関係は常に「利息デメリット>損金メリット」でしょうから、早く売ったほうが得。
  売却すると手取り600万円くらいになりそうでして、これがあれば、ほぼ4年早く繰り上げ返済できる(600÷毎年繰上返済150万円)。
  これによる金利メリットは、600万円×金利3%×4年=72万円(というか元本も減っていくので、実際にはずっと少ない)であり、それほど大きくはない。

2.家賃
  家賃が入れば税金がかかります。
  一方、売れば、その時点から家賃は入らず、税金もかからなくなります(当たり前ですが)。
  金額の大小関係は常に「家賃>家賃収入にかかる税金」でしょうから、ここだけ抜き出せば所有を続けるメリットはある。
  結局、売却による手取り額と、売却しなかった場合のその後の「家賃-家賃にかかる税金」と、どちらがより多くの現金を受け取れるか比べるべき。
  利回り10%になる売却価額で売るとなると、その金額は10年分の家賃収入よりもほぼ1割少ない金額ですから、およそ11年分の家賃収入と同額。税引後家賃を考えると、税率20%と単純計算して、14年(=11÷80%)以上の家賃収入があるなら、それ以降は所有を続けたほうが得になる。

 結局、具体的な金額を入れてシミュレーションしてみるしかなさそうですね。
 助かりました。

投稿日時 - 2007-07-28 11:37:53

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