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解決済みの質問

不動産の売却

去年の6月に、世田谷区若林(世田谷線若林駅徒歩5分、三軒茶屋駅徒歩10分)に投資用としてワンルームマンションを購入しました。新築22へーベイ、家賃98000円で、約2000万強でした。

まったくの不動産投資に関しては無知の中、なるべく早いうちに将来の
資産になればと頭金もないまま安易な気持ちで購入してしまいました。
全ては自業自得ではあるのですが、
毎月の銀行への返済額と家賃の差額は大きくマイナスです。当たり前のことなのですが固定資産税なども大きく負担になっています。それでも将来完済すれば自分の資産になると割り切っていたのですが、今回の金利上昇もあり、売却を真剣に考えております。ローンの組替などをして
多少でもマイナスを減らす事も必要なのでしょうが、35年間マイナスで
不安な気持ちのまま払い続けるなら、売却して多少の借金(差額分)であるならば、そのほうが良いかな~と考えております。
同情のしようがない質問でしょうが、なにかアドバイスいただければ幸いです。

投稿日時 - 2007-03-16 14:47:10

QNo.2838283

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

大家してます

>不安な気持ちのまま払い続けるなら

不安どころか計算上は既に破綻しています

私はこの掲示板でも度々警鐘を鳴らしています

 「区分所有マンションの賃貸は絶対に儲かりません」

何も計算されないで少しでも早くババ抜きのババを誰かに廻してください

ここでの一時的な損失は今後35年間の損失よりも遙かに少ないでしょう

売却には差額の自己資金が必要です
親戚から借りまくってでも精算しましょう

真綿で首を絞められる生活から抜けられます

今後不動産投資を再度されるなら中古アパートでも良いですから1棟丸ごとで検討して下さい

これなら儲かる可能性も有ります
資産価値も有るでしょう

>それでも将来完済すれば自分の資産になると割り切っていたのですが

完済したときは建て替え間近の老朽化マンションが残ります
入居者が居なくても管理費や税金は必要です
築35年の物件に競争力も資産価値も有りません

 ローン+経費など<家賃

これでも結果は同じです

簡単な採算分岐点の計算は

家賃×12×10>物件価格

2000万円の新築物件なら17万円の家賃が最低でも必要です

銀行に2000+1000=3000万円の返済
税金で固定資産税
管理会社に維持管理費

17×12×70%(空室+家賃低下)×35年=約5000万円

9.8万円なら9.8×12×70%×35年=2880万円

購入時から採算が取れない計算です

築30年目の家賃が98000円の訳が有りません

販売会社の出した事業計画書が見たい物です

下の物件でもどうしようかきわどいところです

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%83%5c%81%5b%83%67%8f%87%8c%76%8e%5a&-sortorder=descend&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=40141&-find=

借入4100万円+自己資金4000万円程度
返済総額6600万円
年間家賃417万円・返済192万円/年

必ずキャッシュフローが大幅プラスでなければ賃貸経営は出来ません

417万円×25年(アパート)×70%=7300万円
7300-6600-400=300万円の儲け
300万円も固定資産税などで消えます

結果25年後は建て替え間近のアパートと土地が残ります
その土地に再度アパートを建ててそれからが本当の儲けでしょう

投稿日時 - 2007-03-16 15:25:40

お礼

ありがとうございます。
いまこの回答を見て、すぐ不動産会社へ連絡いたしました。
売却の方向で考えているので、手続きや売約する際に発生する費用などをいただける様連絡いたしました。詳細を見てみないとわかりませんが、売却の際物件価格の20%が売却費用としてかかる!とか言われました。それに差額金。。。
貯金もないし、親に相談するのも気が引けます。でもおっしゃるとおり35年間損をし続けるよりは売却したほうがいいですね。
他で借金できませんので親に相談してみます。

本当にありがとうございました!

投稿日時 - 2007-03-16 15:58:40

ANo.1

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回答(2)

ANo.2

無茶な買い物ですよね。
単純に収益率を計算しても5~6%、これに固定資産税などを足すと実質3%ぐらいになっているのではないですか?

まず、ローンの金利負担分を減額出来るかどうかを検討してみること。
それが無理であれば、売却を検討されてはいかがですか。
売却価格を査定して貰い、そのマイナス分とこのままローンを払いながら維持していく金額とを比べてみて、判断する方が良いでしょう。
細かな内容がわかりませんが、場合によっては売り損も考えられますよ。

投稿日時 - 2007-03-16 16:51:31

お礼

わかりました。いちおう、ローンに借り換えも調べて検討してみます。
ご親切にありがとうございます。

投稿日時 - 2007-03-16 17:36:23

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