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解決済みの質問

助けてください アパート経営について

義理母が畑を購入しアパートを建てる計画です。600坪の土地で狭い道が逆L字状に接していますが4mもありません。住宅地が結構建っておりこれから栄えそうな場所ですアパートは少し離れて1Kの間取りのものが建っています。アパートを建てる話が進み建築会社の人が死んだ土地だと。よくこんな土地かいましたね。と上から目線で 義理母の知り合いの知り合いから紹介してもらい騙されたようでした。水道を通すのに道路剥がし引き込むので300万かかると。3階は建築規制があるので2階建ての999m2 8戸で8000万円のアパートを勧められました。600坪買ったため1基を先にうまくいけば残った土地に二基建設をして土地購入の値段3500万分とりかえそうと・・・土地担保に頭金0でお金をかり一棟借り上げで15年保証その後更新です。15年後に入居率が悪ければ保証は打ち切りされますか? 30年満室で空室保証90%で家賃は3年見直しです。こちらには家賃53000円駐車場3000円、2台目はオーナーに直接振り込み制度です。新築で2LDKですが近くにアパートもないので相場がよくわかりません。近くにコンビニ小さい駅,役場,郵便局,スーパーは車で5分 学校も近いです。30年の収支プランは満室状態でプラス880万です。。2基工事もするならまた借金。買主は残った土地の固定資産税ももったいないと言っています。固定資産税は土地だけより建ててしまったら土地の固定資産は安いけど建物の固定資産が高いのではないのですか?固定資産税について詳しく分からないので教えてください。近くの分譲地は坪10万から13万で売っていましたがこの土地だから5,6年でうれるかどうかと建築会社の人がいいます。分譲で売れない土地でもアパートなら入るのでしょうか?次の代になった時が心配です。経営がうまくいってなかったら固定資産税も高いし壊すにしてもお金がかなりかかるのではないでしょうか?
 

投稿日時 - 2007-01-05 11:38:54

QNo.2644200

すぐに回答ほしいです

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余計なお世話かもしれませんが、アパート経営は土地を買っては合わないと良くいいます。
地域によっても違うかもしれませんが、新築間もないうちは、それなりに入居者が居るようですが、最近流行の大東建託などが建築されると若い人などはいっせいにそちらへ流れるという現象が、私の地域では見られます。
したがって、今までの大家さんは家賃収入を得るために家賃の値引きや、駐車場を無料にするなど躍起になっていますが、全室がなかなか埋まらない状況です。
外見や、内装も汚ければ入居者が集まらないので、定期的なリフォームが必要ですし、長期的に良く考えて決断されたほうがいいと思います。

投稿日時 - 2007-01-05 11:58:20

お礼

ありがとうございます。他の建築会社にも見積を立ててもらったようですが今決めているところが一番安かったようです。かなり目をひくようなアパートや、場所も便利でなければこれから違うものが建てばもちろん入る人もいなくなるだろうし経営がうまくいくとはおもえないですよね。ちきんと話あってみます。

投稿日時 - 2007-01-05 13:30:46

ANo.1

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回答(10)

ANo.10

>この建物は立派にして客寄せだそうでそのあとうまくいけばもう少しやすめの2基を1kで建てるつもりのようです

意味不明です

入居者に関係のない建物は客寄せにはなりません

8000/999平米=26万円/坪の建築費事態はなぜか格安です

ほんとうにその単価で建てられるとは思えないほど安い...。

ただ1戸当たりのコストは掛かりすぎ

どこか落とし穴がありそうです

設計を見直し、1K(20-24平米)くらいで建てられれば採算はなんとかなると思いますが...。

1000万円程度/1戸なら一戸建てを建てた方が良いかも?

投稿日時 - 2007-01-12 12:40:24

お礼

本当に助かりました。大変勉強になりました。また何か分からないことがあれば投稿したいと思いますので回答お願いします。

投稿日時 - 2007-01-12 18:56:15

ANo.9

>旦那の代になり経営が借金になり土地がとられてしまうことになった時はアパートを壊してくださいといわれてしまいますか?費用はいくらくらいかかるのもですか?あとは土地を売買にかけるだけですむのでしょうか?回答お願いします。

解体・処分費用は私の地域の実績では100万円/20坪(木造)でしたです

まとまれば安くなるでしょうから300坪ですから800-1200万円くらいかな?

構造でも違ってくるでしょう、RCだと高いかな?

ただ、あまり後ろ向きに考える事は無いと思いますよ

土地は購入されているのですから後は有効利用の方法を検討しましょう

総額12000万円ですから30年間でローンを支払い、採算がどうかを考えられればいいでしょう

支払総額は約2億円
家賃見込みが56000×0.9×0.8×8戸×12×30年=1億1600万円

そのままだと8400万円の損失

問題は 「建物の価格と家賃のアンバランス」 です
8000万円の建物の年間家賃は7-800万円無いと事業として成り立ちません

1000万円/戸なら家賃は8-10万円が基本

家賃が56000円なら建築費は5-600万円/戸に押さえなければなりません

そのバランスを再検討してください

500万円/1Kで家賃40000円の方が採算は楽でしょう

アパートにするなら
・土地代3500万円は25年後もそのままで繰り越す
・25年間で「家賃収入=ローン返済+維持管理費+解体費」
これなら25年間ただ働きで済みます

アパートの一部に自分が住むなら住居費も浮きます

注意すべきは3500万円をあせって最終損失がそれ以上にならないように冷静に計算する事でしょう

アパートは老朽化しても解体しないままでも買い手は居ます

築30年でもほぼ土地代で売られています
(30万円/坪の地域です)

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=40036&-find=

賃貸経営しているとこんな物件でも税金・減価償却費の関係で購入した方がトータルメリットが出る事も有ります
この物件単独では儲かりませんが事業全体では1000万円程度の節税効果が出ることも有ります

前向きに考えましょう

投稿日時 - 2007-01-10 10:49:22

補足

minoueさんにはほんと感謝します。お礼ポイントは必ず入れさせていただきます。話が進んできています。先ほど再び投稿にのせましたが保証率が100%で空室率が多くなっても率は下げないとのことでした。家賃とのバランスで計算していただきましたが私も8000万は高いと思って今値段交渉中です。母を紹介した知り合いの不動産屋が手数料を4%要求してきていると業者もゆっていてごちゃごちゃしてややこしいです・・・この建物は立派にして客寄せだそうでそのあとうまくいけばもう少しやすめの2基を1kで建てるつもりのようです。頭金を私達が1千万出すと負担も少なくなるのでそうゆう方向で話も進んでいますが業者にうまく話をまるめこまれて今は同意した状態です。

投稿日時 - 2007-01-11 09:45:53

ANo.8

>どうしたらいいでしょうか?

難しいですね

・既に土地は購入している
・接道が4M未満

普通なら買える土地では有りません、畑が一番
道路幅が狭いのが致命的です

もうやっちゃった事ですから私ならどう足掻くかな?
アパート経営を前提にするなら

3500+300+8000万円=1億4500万円
8戸ですから1850万円/戸...家賃で16-18万円は必要です
これでは非現実的ですから無理矢理1戸当たり単価を下げるしか有りません
建物だけ償却でも1000万円程度/1戸は無理です

1000平米のアパートに必要な土地は800-1000平米
残りの300坪をどうするかでしょうね

資金に余裕が有れば確かにもう1棟でしょうが...。

まずは半分の土地で採算を計算して残りは売るか建てるか?

半分の土地代2000万円として建物8000万円=1億円/8戸
  「1250万円/1戸」
  「56000×12×0.9×0.8×20年=960万円」
どうにもなりません

対策としては建築単価を下げるか家賃収入のUP

8000万円/999平米=8万円/平米

これ自体はべらぼうに高いとは言えないでしょう

・まず土地の半分を有効に考える
・1Kで建築する

1Kの間取りで貸すなら1戸面積が25-28平米
建築費は(25平米×26+共用部50平米)×12万円=8400万円
土地2000万円+8400万円=1億400万円/26戸=400万円

これで家賃3.7万円+駐車場3000円なら採算に乗ります

残りの土地は売るかもう1棟2DKでも建てるか?

駐車場は確保出来ますのでなんとかなるかも知れません

半分が売れるなら1500万円ででも売られた方が負担は減りますが恐らく金融機関の担保が抜けないでしょう

その他に土地の造成費も結構必要です

わたしの結論なら
・半分の土地に採算の合う物件を建築する
・残りは売るか駐車場として貸す
・売れなければ入居状況が良ければもう1棟
・入居状況が悪ければ自宅を建てる?
でも接道が4m以下では現地を見ないと何とも考えられません

簡単に採算を計算するなら目安として
1戸当たりの総額の1/10から1/12の年間家賃がなければなりません
1億円投資するなら1000-1200万円程度の年間家賃収入が必要です
・1億円借りれば返済額は1億5000万円
・アパートは20-25年しか保ちません
・維持管理修繕費が必要です
・固定資産税も必要です

その地域の需要その他は無視して計算しています
(26戸も需要が有るのかな?)

基本的に100平米以上/1戸で家賃が53,000円なんてどんな田舎でも考えられません
田舎でも建物の建築費はほとんど変わりません

マンションよりも広い...(笑)。

ここは土地が7万円/坪の田舎です

http://www.2103.ne.jp/asp/search/syousai.asp?page=1&pagelinemax=20&areacode=00&syubetucode=00&kakakumin=0&kakakumax=99999&madoricnt=0&madoritype=00&dealer=3391&sortkey=02&domain=13&kenid=33&itemid=DL009433&group=&newlybuilt=0&ShikibetuBuilt=&selectid=&setubi11=

ここでも44平米=46000+共益費+駐車場=51,000円

なんか家賃設定が間違っていると思います

投稿日時 - 2007-01-06 09:01:32

補足

アドバイスありがとうございます。土地は一括購入で造成して3500万だったようです。説明不足ですみません。道幅も今回りは畑などですがすぐ近くに両サイドに住宅地が密集しています。数年先に4Mにする計画があるとのことです。何年か待ってから売るのか義母の希望ではアパートは建てたいとのことでこれから話合いをしようと思います。土地を担保とゆうことでお金を借りますが土地しかとられないとゆうことをいわれましたが、旦那の代になり経営が借金になり土地がとられてしまうことになった時はアパートを壊してくださいといわれてしまいますか?費用はいくらくらいかかるのもですか?あとは土地を売買にかけるだけですむのでしょうか?回答お願いします。

投稿日時 - 2007-01-07 09:24:27

ANo.7

#5です。
土地は、既に買ってしまったのですか?
もし、購入の約束をして手付けを払ったけれど、正式な契約がまだなら、手付けを放棄することで解除することが出来ます。
つまり、ペナルティを払って、無かったことにしてもらうと言うことです。
もしかしたら、これが一番損害が少ないかも知れません。

土地を既に購入してしまった場合でも、アパートの建設は考え直すという方向ですか?

残念ながら、どのような土地かがわかりませんので、具体的にどうするべきかはわからないのですが、売却されるのでしたら、不動産業者に相談されるのがよろしいと思います。
果たして売れる土地なのか、いくらくらいなのか、整地した方がいいのかなど、相談に乗ってもらえると思います。

ただ、すぐに売れるとは限りませんので、例えばその間駐車場などにして貸すという方法もあります。
宅地よりは高いですが、全くの未利用地よりは固定資産税も安くなります。
すぐに借り手がいなくても、駐車場地としての算定をしてくれるはずですし、借りてくれる人がいれば、税金分くらいは出るかも知れません。

いずれにしても、固定資産税怖さに慌てて動くと、結果として税額よりも高い損失を出すこともありますので、まずは落ち着いて下さい。
土地を持っているだけなら、かかるのは税金だけです。
べらぼうっていうほどの額でもありませんし、利息などはかかりません(土地の購入にローンは組んでいませんよね)ので、じっくり考えてもいいんですよ。

投稿日時 - 2007-01-05 20:33:40

お礼

土地はもう一括購入してあり整地にしてあります。アドバイスありがとうございました。落ち着いて考えたいと思います。

投稿日時 - 2007-01-05 23:01:14

ANo.6

>買った土地は整地にしたのですが水道を通してから売ったほうがよいのでしょうか?

残念ですが恐らく簡単には売れないでしょう

畑を整地して宅地にして採算に合うなら素人に話なんか持っていきません...(笑)。

・すぐに売っても大赤字
・アパート経営すれば長期間で莫大な赤字

一番損害の少ないのが手付け放棄で止める事です

>8戸で8000万円

土地込みの総額でしょうか?

1000万円/1戸を償却するなら9-10万円の家賃が必要でしょう

建物だけ償却するなら土地を買って2-30年間も儲け無しで人に貸しただけで終わってしまいます

先ほどもリンク貼りましたが、

土地込み投資4400万円
満室家賃413万円
表面利回り 9.38% (4,128,000÷4,400万円)

これでも二の足を踏んでしまいます

5,376,000÷80,000,000=6.7%

どう計算しても経営出来ません

一番の問題は土地が広すぎる事でしょうね
遊ばしている土地にわざわざローンを組んでお金を捨てるようになります

8000万円借りると1億2千万円の返済です、年に400-450万円の返済

所得税・固定資産税の計算では返済額は経費で見て貰えません

投稿日時 - 2007-01-05 16:35:53

補足

有難うございます。建物の値段だけで8千万です アパートも保証人が旦那になるのでまだ本契約はしていないとおもいます。手付け放棄でとめる?とはどうゆうことでしょうか?手付け金払わず断るとゆうことですか?あと土地はそのままにしておくしか方法はないのでしょうか?そのままにしておいても土地がひろすぎて固定資産税がかなりとられるのでそのままにしたくはないと思いますが・・・どうしたらいいでしょうか

投稿日時 - 2007-01-05 16:40:23

ANo.5

何よりも、まず人が入居しそうな立地条件ですか?
住宅地と、アパート適地は違います。
持ち家を建てるなら、多少交通の便が悪くても、スーパーが遠くても妥協するものですが、アパートの場合は、いくらでも選択肢があるのですから、よほど安くなければ条件の悪い場所には入ってくれません。
また、ターゲットをよく見極めましょう。
あなたの地域で2LDKに住むのは、どんな家族構成の人たちですか?
(都会なら夫婦+子供、田舎なら夫婦のみくらい?学生・単身者は対象外?)
その地域は、そのアパートに住むような住民層の人の勤務先がありますか?
または最寄り駅は、通勤に便利ですか?わざわざ住みたい土地ですか?
本当に、その階層の人の需要がありますか?
まず、その辺の見極めをしっかりして下さい。
需要のない土地にアパートを建てて、喜ぶのは工事を請け負う業者のみです。

家賃保証も、あてにしてはいけません。
もし、不人気で家賃を下げなければ入居者がいない場合、採算割れ(ローンの返済や維持諸経費も出ない額)まで家賃を下げられてしまう可能性もあるのです。
大屋のローンが破綻しても、不動産業者には関係ありませんから。
そんなものを利用しなくても入居者が見つかる自信がなければ、手を出さない方が賢明です。

見込みがなければ、多少損失が出ても一般住宅用に売却してしまうなど、撤退する勇気を持つことも必要です。

投稿日時 - 2007-01-05 12:54:38

補足

とても参考になる回答ありがとうございます。私も心配でならないのですがどのようにしたほうがよいか知識もなく困惑しています。
一般住宅用にするにあたっての質問ですが近くに多く住宅地が建っていますがどこかの企業さんにすべて買い取ってもらって分譲で依託する方法が一番よいでしょうか?アドバイスお願いします

投稿日時 - 2007-01-05 12:59:05

ANo.4

はじめまして。
#1さんの言われた通りだと思います。
30年満室なんてことは絶対にありません。
特にこれからは人口がが減少して家、部屋は余るのは目に見えています。
また30年そのままで部屋は維持されません。
だいたいリホームで金が掛かります。

投稿日時 - 2007-01-05 12:12:50

お礼

即時回答感謝いたします。ありがとうございます。

投稿日時 - 2007-01-05 12:45:35

ANo.3

大家してます

まずは現状確認
・土地面積600坪
・接道条件は満たしている?
・投資金額
 水道工事_3,000,000円
 土地購入35,000,000円
 建築費________不明
・収入見込み
 満室家賃_______不明

採算の計算が出来ません

新規に土地建物を取得して経営するなら少なくとも10%近い利回りが必要です
その10%を家賃保証で取られるなら「なんのこっちゃ」の世界でしょう

単純に考えるなら1戸当たりに直されて計算されれば簡単です

1戸当たり600万円掛かるなら年間家賃は60万円は必要です

土地代までは償却できないのが普通、土地代まで償却できれば誰でも経営に参加出来ます

・自分の土地が遊んでいるから建物だけで採算を計算する
・土地が有るが相続税が大変なのでアパートでも建てる

このような方でないと素人が新築からアパート経営をするのは最初から無理です

アパートは20年しか保ちません
それ以上保たせるには大規模修理が必要です
20年で計算するときは

新築時満室年間家賃×空室率×家賃低下率×20年=期待収入
56,000×12ヶ月×80%×80%×20年=8,600,000
10%DOWNの家賃保証なら9,600,000円

1戸に土地+建物で480万円以下でないと採算に乗りませんね

480万円を借り入れると返済額は720万円です

>15年後に入居率が悪ければ保証は打ち切りされますか?

それ以前の問題です

一度1戸当たりで計算してみてください、びっくりしますよ

貴方の家賃保証は
・当初3年間は50,400円/月
・3年後に見直しですから間違いなく基本の家賃は低下するでしょう

一般的なのは15年で満室家賃なら土地建物が償却できるはずです
それでも儲かりません...(笑)。

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%83%5c%81%5b%83%67%8f%87%8c%76%8e%5a&-sortorder=descend&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=40141&-find=

これでも誰も買いませんし、買えません...(笑)。

手を出されないことをお勧めします

手付け金を払っていても買えばその数倍の損失は出るでしょう

投稿日時 - 2007-01-05 12:12:42

補足

回答ありがとうございます。買主はもうアパートをたてるしかないとおもっています。買った土地は整地にしたのですが水道を通してから売ったほうがよいのでしょうか?そのまま土地を所有するだけでも固定資産税がかかってきますし、どこかの企業に分譲で売ってもらったほうがリスクは少なくすむでしょうか?私もどのようにしていけばいいと意見だせばいいのか無知なのでわからないためアドバイスお願いします。

投稿日時 - 2007-01-05 12:50:24

ANo.2

nrb

普通は、採算の計画をちゃんと立てるんです

 ・周辺の物件の情報
   値段 空き率 など

 ・今後の周辺の状況
  計画など

 採算が有るのリスクの度合いはどうなのか・・・・
 不明なのに・・・・・
 計画するあほがいるんです

 そのに目をつけて・・・・
   
 年利8%以上もあるんですよ・・・・・・
 (って 中身も知らずに)

 金利負担3%
 管理委託0.8%
 保険代金等2%
 修繕費積み立て2%
 税金
 収入から これらを引くと実質利回りが1%割れる

 だから何も知らない素人に・・・・立てさせてる

 最後は空室ができて 借金が払えずに ・・・・・・
 担保物権売らされて・・・・・

 借金だけが残る 哀れなパターン

  

投稿日時 - 2007-01-05 12:11:06

補足

ありがとうございます。アパートを建てようとしている土地担保にするようですがその場合 借金が払えなくなったとき土地がとられるだけといっていましたがそうではないのですか?借金返済できなくなり土地を売らされるとして、土地が借金額に満たないときは次の代の者まで借金をおわなくてはならないのですか?

投稿日時 - 2007-01-05 13:15:20

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