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解決済みの質問

どうすればいいですか?すみません長文です

昨年3月に新築マンションを契約し、これから住宅ローンの申し込みをします。
実は主人の親が要介護状態になり、主人の実家で私たちが面倒をみることになりました。
手付け放棄はもったいないと悩んでいたところ、担当がローンを組んで賃貸にしたらどうかと、仲介業者が書いた査定書を持ってきました。
その査定通りで借主がみつかれば、ローンの返済をしつつも家賃で多少のプラスが出ます。(固定資産税などの出費も考慮のうえ)
将来のことは見えない状態ですが、もしかしたらこのマンションに帰ってくる日が来るかもしれません。
貸すという前提でローンを組もうと考えてましたが、住宅ローンを組んだ物件を人に貸してはならない、というルールがあるのを知りました。
驚きです。担当者は知ってて賃貸にすれば?と言ってきたのですよね?販売会社は売ってしまえばあとは知らないのでしょうが、銀行から契約違反で一括返金を求められたらと思うと・・・。
このような事は前もって銀行に相談した方がいいと思い、販売会社を通す提携ローンではなく、直接窓口に行くことにしました。
そこで皆様に教えていただきたい事があります。

(1)銀行にこのようなことを相談するとまずいのでしょうか?そして融資不可となる可能性もあるのでしょうか?
(2)仮にローンが通らなかった場合、理由が販売会社に知られますよね?私たちが故意にローンを拒否したとみなされ違約金請求されたりするでしょうか?
ちなみにローン特約はありますが、個人都合の理由は対象外と契約書に書いてあります。
担当者にはどうすればいいか相談してません。窓口に行く理由も説明してません。
担当者にも言わないほうがよいですか?一度キャンセルを申し入れているので、担当者は何を考えているのかと私たちを疑いの目で見ています・・。
専門の方の意見が聞けたらうれしいです。

投稿日時 - 2005-12-01 18:38:11

QNo.1813417

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

なんども繰り返しで恐縮です

というか、今気がついたのですが、人に貸さなくてもここまできたら買っておいて
住民票を移してお住まいになればいいのではないですか。
ご両親ご健在でお一方が要介護なら、僭越ながら介護保険でヘルパーさん
にきてもらって、どちらかが面倒を見るというケースが多いでしょうが
単身ならば、いっそ新居につれてきて同居するのも手です。
親の家は貸すか売ることもできます。
なにもあせらず、一年くらいローンを払いながら考えてみたらいいでしょう。
そのうえで、困り果てた顔をして、ローンを借りている銀行に親の介護のために
杉並の実家(仮定)にひっこしたいが、ついては一時期だけだが留守にするのも
無用心だから人に貸していいか
と聞くのです。

>主人の親が要介護状態になり、主人の実家で私たちが面倒をみることになりました。
おそらくご両親は高齢なのでしょう。
家も一戸建てで広いのでしょうが、ご主人の通勤圏ということですよね。

勤務先の変更による居住困難というのは普通1時間30分を超える場合をいます。
柏のマンションから横浜の関内に通うようなケースです。
住宅ローンが13万円でも一年で156万円でしょう。
手付け放棄だの違約金だのいうより安いですよね。一年住んで、親孝行のために
家をあけたとなれば、だれも悪意で住宅ローンを投資マンションに流用したとは
言わないでしょう。

というか、もし万が一、一括弁済求められたときに、不服を申し立てて抵当権行使差し止めの
仮処分を裁判所に申し立てたらいいです。ただしローン支払いは滞りなくしておくことです。
裁判所も鬼じゃないですから、一括弁済しろとはいわないでしょう。

なぜそんなこと言うかというと、去年の3月から今までという月日が長すぎるからです。
親は急に介護レベルがあがることはあっても想定外の話であった気がします。

とにかく親の家に同居するのにコストはかからないわけで、いずれ親が他界すれば
遺産が入ってくるわけで、多少のローンの支払いなどこせこせしないで
どーーーーんといってみようというのが、私の考えなんですが。

買主側の話しだけ聞くと、業者が悪いように思えましたが、難しいですね。
文字だけの相談ってのは。


結論

買うのなら、自分で住みましょう。御実家に住んでいても住所はこのマンションという
ことで。それでもってきつくなったら人に貸すのです。

もう嫌気がさして業者を悪者に思うのなら、ローンを「賃貸目的のローン」に組み変えて
もらってローンを申し込んで、それで落ちたら手付けもかえってきます。

あるいは、提携ローンで、賃貸にまわしても問題ないといった明白な証拠「文書など」
があるなら、それを持っていって住宅ローンを借りて賃貸に出せといわれたと文句を
いってみるのもいいかもしれません。
業者は役所に監督官庁に訴えられたら注意を受けますから、素直に手付けを返す
かもしれません。
去年の3月からひきづっていると知らなければ、まえの回答のようにそうすすめますが
ここまで長い時間つきあわせてきたら、もうこの部屋立派な売れ残りですよね。
まぁお腹立ちでしょうから、手付け返還請求すれば、返してくると思います。
そのときは、消費者契約法で、「錯誤による契約」といえばいいのですけど

お話を詳しく聞くと、No.1836747の中では話と、ここでは内容に大きな開きが
ありますよね。
No.1836747では、おどされて早く契約しろ。大丈夫だ。賃貸にも出せると明言している
ように読めますが、こっちを読むと、結構静かで、業者も困り果てている様子です。

まぁ、知識は披瀝しましたのでご自身で御判断ください。

投稿日時 - 2005-12-14 17:23:45

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回答(7)

ANo.6

>昨年3月に新築マンションを契約し、これから住宅ローンの申し込みをします。
ずいぶん長くひきづったものですね。平成16年3月に契約で
平成17年12月にローン申し込みですか?

>実は主人の親が要介護状態になり、主人の実家で私たちが面倒をみることになりました。
これは、ローン審査申し込み時点ではわからなかったことですよね。

>手付け放棄はもったいないと悩んでいたところ、担当がローンを組んで
>賃貸にしたらどうかと、仲介業者が書いた査定書を持ってきました。

つまり、いま申し込むローンで賃貸にしてしまったらどうかという提案を受けた
ということですね。

>その査定通りで借主がみつかれば、ローンの返済をしつつも家賃で
>多少のプラスが出ます。(固定資産税などの出費も考慮のうえ)

世の中、裏と表があります。私の知っている銀行員の大半は
「住宅ローンは住民票移して住んだことにすれば都合で他人に貸しても誰も
文句言わないよ」といっています。事実そういう事例はあります。
しかし、表立って正せば、貸すためのローンではないというでしょう。

つまり、今の段階から他人に貸すことを前提で住宅ローンを申し込んでも
これは断られるのは明白です。
逆に、住民票を移して2ヶ月程度住んで、やむをえず人に貸したことにすれば
銀行は一括返済を求めたりはしないというのが「世の中の常識です」
もう、別の質問を読んで答えたあとなので手遅れかもしれませんが
私なら、名前をふせて銀行のローンセンターにこう聞きます

「今、貴行の住宅ローンを申し込もうと思っているのだが、ふたつ心配がある。
 ちょっと教えてくれないか。」
「なんでございましょう。何なりとお聞きくださいませ」
「実は、申し込んでから先に入居まで間があるのだが、丁度人事異動の時期で
 転勤になりそうなのだが」
「大丈夫でございます。そういう皆様は、住宅ローンを借りたままお貸しになっていて
 その後お住まいになるケースもあります。」
「そうか。それで安心した。実はもうひとつ心配なのは、親が近くにいるんだが
 高齢でひょっとしたら同居して面倒をみないといけないかもしれない。」
「その場合もやむをえないケースとして扱う場合がございます」
「賃貸に出してもいいということだね」
「仕方がないケースということで当行では扱っております」
 
>将来のことは見えない状態ですが、もしかしたらこのマンションに帰ってくる
>日が来るかもしれません。

ご主人の御実家はお近くということですね。まさかご主人転職してまで引越しする
というわけでもないですよね。

>貸すという前提でローンを組もうと考えてましたが、住宅ローンを組んだ物件を
>人に貸してはならない、というルールがあるのを知りました。

住宅ローンの契約書に金銭使用貸借契約の目的は「自己居住のための住宅」と
記載されていて、さらに契約書の条文に住所が変更になる場合、速やかに債権者に
連絡する義務を負うと書いてあるのです。
ですから、とりあえず、自分が住む目的で借りて、その後事情があって人に貸すこと
になったというストーリーでみなさん動いています。
(1)転勤の場合
 リロケーションといって定期借家で転勤大家になることはめずらしいことではない
 です。
(2)親の介護の場合
 一旦伏せておいて・・・というかまだ通いで済む状況ならば(お近くなんでしょう?)
 ご主人だけ住んでおけばいいです。
 要介護状態とはいえいきなりレベルが1から5になることはないわけで
 介護保険や医師の診断書、ケアマネジャーに必要書類を書いてもらって
 銀行に提出すれば、親の介護のためやむをえず新居に住めないということが
 納得してもらえるかもしれません。 

>驚きです。担当者は知ってて賃貸にすれば?と言ってきたのですよね?
その銀行の「住めないやむをえない事由」に「親の介護」があたるかどうかは
不動産販売会社は知らないかもしれません。
ただ、世の中の風潮として、買ったけど事情で住めなくなる場合というのは
よくある話です。
それと、そういうケースで銀行が「一括弁済」を求めたという話は、過去30年
近く聞いたことがない・・・というのも事実です。
そんなものより、住宅ローンの債務者と抵当物件の所有者が異なっていたり
(離婚ではざらにある話)、3ヶ月ごとにローンを滞納する債務者などや、
バブル期の高額物件で、大幅に担保価値の下がった物件など、銀行ローン
には解決すべき重要案件は山積みなのです。
銀行さんは、ローンの貸し出し残高が増えれば増えるほど嬉しいけど、自分で
一括弁済求めて、35年の長期にわたる安定した収益源を減らすのは馬鹿馬鹿しい
と思っています。
ただ、銀行員の下っ端の課長クラスは真面目ですから、ルール違反を見のがす
と叱られるのでしつこく「住め。住め」といってきます。
決して、一括弁済とはいいません。

もし心配なら、他行のセカンドハウスローンや投資用マンションローンに借り代え
れば済む話です。
ローン保証料と抵当権設定費用が無駄になりますが数十万の話です。それも
含めてかりてしまえば問題ないです。

>販売会社は売ってしまえばあとは知らないのでしょうが、銀行から契約違反で
>一括返金を求められたらと思うと・・・。
まぁ その可能性はほとんどないから、不動産会社の担当も勧めているわけです。

>このような事は前もって銀行に相談した方がいいと思い、販売会社を通す
>提携ローンではなく、直接窓口に行くことにしました。

面と向かってでなく電話でいいのです。それも匿名がいいです。

>(1)銀行にこのようなことを相談するとまずいのでしょうか?
>そして融資不可となる可能性もあるのでしょうか?

最初に申し上げたように、ローンを借りてから、親の面倒をみるので住めなくなる
のなら、OKというところは多いでしょう。
でも最初から、人に貸すけど住宅ローン貸してくれといったらダメといわれます。
なぜかといえば、人は自分の住まいには特別の愛着があって、それゆえに
しっかり維持管理するだろうし、ローンも滞納しない・・・だったら金利を優遇して
貸そうという考えだからです。

投資用マンションには事業リスクや物件価値や収益性など別のものさしでの
審査でローンが下りるのです。



>(2)仮にローンが通らなかった場合、理由が販売会社に知られますよね?
そりゃ、実は人に貸すためにローン借りるんですわ・・とばらせば通らないわけで
それって無知からとはいえ褒められた話ではないですね。
ローンが通るか通らないかというのは、あくまで
「住宅ローン」としての普通の審査のうえの話しで、実は目的を虚偽の記載を
してました・・・というのは、ローンが通らなかったというよりローン申し込みの撤回
ですよね。


>私たちが故意にローンを拒否したとみなされ違約金請求されたりするでしょうか?
というか、どっちにつくかですよ。
販売会社のストーリーに乗って、ローン組んで買って、少しだけ住んで、介護が大変
だから人に貸したとするか
最初から、人に貸すためのローン(セカンドハウスローンとかアパートローンとか呼び名
はいろいろありますけど)をセットするかです。
最初から「金利優遇の提携ローンを賃貸事業目的に貸せ」というのは無茶です。

>ちなみにローン特約はありますが、個人都合の理由は対象外と契約書に書いてあります。
個人都合という意味がわかりません。
要するにローンを自分で断ったらいかんという意味ですかね。あまり聞かない条文ですが
ローン審査妨害はそれにあたりそうですね。

>担当者にはどうすればいいか相談してません。窓口に行く理由も説明してません。

というか、3つの質問に答えてきましたが、素人さんが独りで狼狽するのが一番事態を
ややこしくさせます。
販売の担当者から必要なことをしっかり聞き出すというのも大事だし、とりあえず
なぜ大丈夫なのか確かめるくらいはしたほうがいいです。
逆にもう争うなら、弁護士ですよ。

>担当者にも言わないほうがよいですか?
一応信頼して言わなきゃだめ。素人は何もしらないけど宅地建物取引業方は、そういう海千山千と
素人が対等に取引できるように保護してくれているはず。

>一度キャンセルを申し入れているので、担当者は何を考えているのかと
>私たちを疑いの目で見ています・・。
正直に申し上げて去年の3月からいままで、何をしていたんですかね。わたしはてっきり
数ヶ月の出来事かと思いましたが、契約から21ヶ月も経っているわけでしょう。

>専門の方の意見が聞けたらうれしいです。
業者ではありませんが宅建主任者の資格を持ってます。

投稿日時 - 2005-12-14 16:26:17

ANo.5

>(1)銀行にこのようなことを相談するとまずいのでしょうか?そして融資不可となる可能性もあるのでしょうか?
本人居住要件のある住宅ローン(最近はかなり多い)であれば融資不可となるでしょう。

>(2)仮にローンが通らなかった場合、理由が販売会社に知られますよね?私たちが故意にローンを拒否したとみなされ違約金請求されたりするでしょうか?

きわどいのですが該当すると考えた方が無難です。居住できないというのはあくまでご質問者側の都合ですから、ローン白紙解約の条項は使えないと思ったほうがよいです。

でまずその賃貸ではどうかというプランなのですが、きちんとした計算がなされているのであれば、本人居住要件のある住宅ローンではなく、用件のない賃貸ローンなどを使うということで銀行と相談するという方法はあります。

ただその前に提携ローンは本人居住要件があるのかどうかの確認はしましたか?それをしていないのであればまずそれからですね。

あと業者が賃貸の場合の計算書をどの程度まともに作ったのか不明なので、本当にその計算書どおりになるかどうかはご自身でも計算して確認した方がよいですよ。

投稿日時 - 2005-12-02 17:41:54

ANo.4

ずるいやり方ですし、一か八かという方法ですがどうしてもその物件を手付け放棄したくないのであれば、販売会社が持ってきた査定書を利用する方法があります。
まず販売会社の社名、担当者名等ありますか?
販売会社が賃貸可能というアドバイスをしているわけですから、それを逆手に取ってしまうことも出来ます。
販売会社の書類を元に、「一括返済を言われませんよね」という内容を再確認し、その旨を何らかの書面にして貰っておくのです。
介護等の場合、確かに住宅ローンの継続を認めてくれる銀行もあります。それでも一括返済を求められたらその書類をもって、その販売会社に賠償を請求出来るようにします。
また、その可能性を想定もするでしょうから、販売会社が書類を作成してくれない可能性もあります。
従って、既に貰っている査定書を確かな物にしておいて、最後に書面を作成依頼し、作って貰えない場合には再度キャンセルを依頼するという方法を取ります。
そのキャンセルの申し出時に先の査定書等をもって虚偽の説明を受けた旨相手方に訴え、手付け返還を求めます。
なかなか文章にしにくいので(私に書く能力がないのですね・・・ごめんなさい)解りづらいと思いますが、様は賃貸可能といった販売会社に責任を持たすという方法を取るということです。
その責任の取り方を「一括返済求められた場合の損害賠償」にするか「嘘(先に記載したとおり、いいきれないですが)を教えられたので手付け返金のうえ契約解除」のいずれかで解決出来るように話しを持って行くと言うことです。
上手く説明できなくてすみません。

投稿日時 - 2005-12-02 12:10:02

お礼

アドバイスありがとうございます。
査定書は仲介業者が書いたものなので、販売会社の社名などは書かれてないのです・・。
なんとかしてきちんとした書類にしてもらおうと思います。担当者には色々憤りを感じますので。
まぁ私たちの勉強不足もあるのですが。
ここで相談しておいてよかった、と思いました。
大変な事になるところでした。

投稿日時 - 2005-12-02 14:45:36

ANo.3

公庫融資や、一部の銀行では、転勤や介護などのやむを
得ない状況の場合は、相談すれば本人居住でなくても
よしとする場合があります。ただ、賃貸にすることを許可するかはわかりませんし、それにこれはローン実行されてからのことだと思います。
まだローンを組む前の段階で、本人居住でないという
ことならば、融資自体が降りないのが普通です。

>銀行にこのようなことを相談するとまずいのでしょうか?そして融資不可となる可能性もあるのでしょうか?
仮にローンが通らなかった場合、理由が販売会社に知られますよね?私たちが故意にローンを拒否したとみなされ違約金請求されたりするでしょうか?

融資不可の場合の理由は、基本的には販売会社に知られ
ることはないのです。これは個人情報として保護されます。
ただ実際には提携ローンだと販売会社に理由が漏れている
場合もあります。けれど、個人情報保護のルールを破って
入手した情報を楯に違約金を請求することはできないはずです。というか、その場合は「その情報は不正に入手されたものなので」とこちらから拒否すればいいのです。

ただし・・ここから本題ですが、そもそも本人居住でない
ならば住宅ローンを申し込む時点で、銀行に断られます。この場合当然ですが審査も受けられないため、ローン
特約の対象にはなりません。
では賃貸に出すことを隠してローンの申し込みをした場合、他に問題がなければ、普通に審査に通ってしまいます。
その場合はもちろん、ローン特約の適用外です。
そして賃貸に出すことを隠して購入して、それがバレた
とき(銀行からの郵便物などで確実にバレます)、一括
返済などの請求はされるでしょう。

一つの方法としては、住宅ローンでないローンを組むと
いう方法もあります。金利は高いですが。
売買契約書にローンの種類まで指定されていないのなら
ば、そのようなローンを申し込んで運が良ければ審査で
はねられます。担当者が「賃貸に出せば」と言ったの
ですから、住宅ローンでなくてもいいのでしょう?と
言ってやるのですが・・・・ただ、こういう姑息な手段
は使わないほうがいいですね。言った言わないのトラブル
になるだけですから。
やはり素直に手付放棄するのが得策だと思います。
介護によって居住できなくなったのはあくまでも質問者
さまの自己都合ですし・・
手付放棄の期限も決まっていると思いますので確認した
方がよいと思います。期限を過ぎると違約金発生の期間
になると思います。

投稿日時 - 2005-12-02 00:22:22

お礼

アドバイスありがとうございます。
銀行に相談すると申し込み時点で断られるのですね・・。
一度も住んでいない物件を賃貸にするのは困難ですか・・・。
また考えてみます。
手付け放棄の期限はしっかり確認しておきます。

投稿日時 - 2005-12-02 14:51:03

ANo.2

#1書き忘れ

>販売会社を通す提携ローンではなく、直接窓口に行くことにしました。

貴方の銀行がだめでも提携ローンを申し込まないと
「個人都合の理由」にされるかも知れません
ローン特約は貴方に最大限の努力を求めています

>もしかしたらこのマンションに帰ってくる日が来るかもしれません。


あっさり買って、賃貸を選ぶのも良いかも知れません

投稿日時 - 2005-12-01 19:20:51

お礼

アドバイスありがとうございます。
手付けが返ってくる事を望んでいたわけではなく、とりあえず人に貸せればいいかな、と思っていたのです。提携ローンにすると窓口の人に相談できないので困っていました。まずは決めた銀行に行ってみます。そこで何を言われるかによって、今後を決めていきます。

投稿日時 - 2005-12-02 15:02:31

ANo.1

>担当者は知ってて賃貸にすれば?と言ってきたのですよね?

賃貸にした場合、ローン自体は継続できるでしょう
http://myhome.nifty.com/loan/loan_qa/s8_9.jsp
親の介護は「やむを得ない理由」になるようですから

まずはマンション購入が中止になり、手付金が返還されればいいのですね?

ローン不成立の場合はどんなときかな?

貴方が嫌われていて頼りない連帯保証人しか付けられない時?
貴方が貧乏で自己資金が無いなら代金+経費の多額のローンが必要ですね、金額で審査が通らないかも?
お金にだらしなくて貴方に借金が有れば銀行に申告しないとダメですよね?
上の条件が少しずつでも組み合わさっていたら総合判断で残念ながら審査は通らないかも?

>担当者は知ってて賃貸にすれば?

担当者のお薦めの通り、正直に銀行に話してもいいのでしょうね

>私たちが故意にローンを拒否

担当者のお薦めですから...。

投稿日時 - 2005-12-01 19:14:48

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