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解決済みの質問

マンションの買い替えまたはマンション追加購入は可能?

こんにちは。先日品川の新築マンションを購入したものです。

入居してみたら、あまり眺望がよくなく、騒音があるため
他のマンションがほしくなってしまいました。

私が住んでいるマンションを賃貸にだして
他のマンションを購入するとは可能なのでしょうか?
要するに、住宅ローンを2つ契約することは可能なのでしょうか?

品川のマンションは、住宅ローンで35年でくみました。
管理費と住宅ローンと諸費用で毎月8万円ぐらいです。
(その他税金等も必要になってきますが・・・)
賃貸に出した場合、16万円前後だそうです。

住宅ローンが二つもくめない場合、
品川のマンションを売却して改めて
マンション購入の手続き・・としたほうがよいでしょうか?

どなたか、アドバイスをお願いします。

投稿日時 - 2005-10-08 18:05:03

QNo.1700395

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

まずは、住宅ローンは自己居住用が基本で、賃貸に
出すと事業用とみなされるので、今現在融資を受けて
いる銀行が許可しないでしょう。
一括完済を求められると思います。

もしそれが許可されるとしても、二つの住宅ローンを
同時に組めるかということですが、これはあなたの
年収から融資を受けられる限度額以内ならば、可能です。
それはつまり、すでに組んでいる住宅ローンも債務と
して申告し、それでもまだ返済能力に余裕があれば、
余裕がある分だけ借りることができます。
当然ですが、この場合家賃収入は収入とはみなされ
ません。(その住宅に抵当権がついてる以上、まだ
あなた自身の所有とはみなされないからです)

つまりこういう場合は、普通に買い替えということを
されたらよいのではないでしょうか。
今お持ちの物件を売却して次に買う物件の頭金に充て、
新たにローンを組むのです。
買い替えについては詳しいことはここでは割愛します。

投稿日時 - 2005-10-08 20:26:01

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回答(3)

ANo.3

>私が住んでいるマンションを賃貸にだして
>他のマンションを購入するとは可能なのでしょうか?

ローン枠の有無と、残債の額にもよります。
仮に取得価格を坪単価200万(低層階)くらいだと
想定します。
1LDKで15坪程度なら3000万~4000万円と拝察したします。


>要するに、住宅ローンを2つ契約することは可能なのでしょうか?
ですから、ローン枠があることが前提ですね。
3000万円物件を2つ持つとして6000万円。
頭金が1000万円としても、5000万円の借入れをするには、年収が
1000万円くらいは必要です。というか3000万円のローンでも
680万円くらいの年収は必要ですよね。
奥さんがいらして共働きで、収入合算して1000万超えるなら可能性
ありそうですね。
とりあえず、枠はあるとかんがえて
手順を示します
(1)まず、オリックスなど、賃貸も可能なセカンドハウスローンなどで
 今の住宅ローンの借り換えを検討します。
 その他のセカンドハウスローンは、原則賃貸禁止です。
 ただし、金利は高いです。
 なぜ高いというかというと、貸し出しリスクつまり空室の際は家賃が
 入ってこないこと、及び返済不能になったときの売価を評価して、リスクを
 考えて高い金利をつけるわけです。
 通常のノンバンクがワンルーム投資用に貸し出すローンにつける金利は 
 3.4%くらいでしょうか。
 ここで融資してくれる金融機関が見あたらないとなったらあきらめるしかないです。 

>住宅ローンで35年でくみました。
>管理費と住宅ローンと諸費用で毎月8万円ぐらいです。
安いですねぇ(^^)
管理費・修繕積立金が1万8千円として、ローン支払いは6万円弱ですか
金利1%優遇でおそらく1800万円も借りていませんね。
ちなみに2.4%で35年ローンで1800万円のローンなら月々63400円程度です。
(その他税金等も必要になってきますが・・・)
ということは、3000万円の物件で、自己資金(頭金)1200万円
ローン1800万円という理解になりますがよろしいですか?

>賃貸に出した場合、16万円前後だそうです。
これには、空室リスクも加味すべきであくまで予測。とらぬタヌキの皮算用です。
このエリアで賃貸の相場は月坪1.1万円~1.2万円と思われます(眺望騒音加味)
14.5坪 と考えると
坪単価200万円なら2900万円という計算になりますからほぼあってますよね。

>住宅ローンが二つもくめない場合、

仮に今のマンション、取得価格を3000万円
借入れを1800万円とした場合
仮にローン枠が5000万円として、さらに3000万円の物件を買うとしたら
頭金300万及び諸費用として500万キャッシュがいります
そこで、今のマンションのローン借り換えに加えて、この物件担保で
2200万円を借り入れることにします。
(あくまで、ローンが可能という条件でお話しています)
この場合、金利3.4%で35年ローンで月々の支払いは約9万円
修繕積立金管理費1.8万円、固定資産税月平均1万円として
費用合計 11.8万円 収入は満室で月16万ですが、10%空室
リスクを見込んで15万円(あるいは、家賃保証のサブリースに出すなら
15%控除で計算します)ですから利益は 3万2千円/月です。


>売却して改めて
>マンション購入の手続き・・としたほうがよいでしょうか?

持っていて価値があがるような物件ならば持っている意味もありますが
大量供給の続くエリアでは、横ばいこそあれ、売れ残りも多いかもしれません
ですよね。そういう地域では、坪単価総額が安い部屋は売れて、坪単価
総額が高い部屋が売れ残るという図式ではないでしょうか。
あるいは、将来なにかまとまったお金が入って、いまの
マンションのローンが返せるというのなら、無理して持っていてもそれだけの
値打ちはあるでしょう。



>どなたか、アドバイスをお願いします。
お話の地区は西と東で地価も家賃も異なるし私自身あまり土地勘がないので
今後どう発展するか予測がつきません。JRのショップができたり何かと話題の
場所ではありますね。
しかし、資産として保有するにしても、騒音、眺望に問題ありとお感じになっている点は
どうなんでしょう。
賃貸相場は今後下がる可能性はあります。しかし金利はこれ以上はさがりようが
ないです。
気に入らないなら、早めに売ることでしょう。

今の世の中、キャッシュを持つものが一番強いです。次が不動産。もっとも哀れ
なのは負債を抱えた人ということになります。
売り方としては、同じマンション居住者に売るというのはひとつの手ですね。

というのは、6.4%というのは投資用にはけっこう魅力的な利回りです。
ただしキャッシュで買える人にとってですが。
同じマンション内に必ず投資用で買っている人がいます。その人が買い得と考えて
買う可能性は高いでしょう。
また二世帯住宅ならぬ二世帯マンションを求める声も最近では多いです。
ことに親が単身になったケースでは、同じマンションでもう一部屋という需要もあります。
介護される親が金を持っていますから、話は早い。
新築時と同じ系列の販売会社を通して売ればいいでしょう。
ただし、仲介手数料がかかりますけど。

新しい物件は、「買い替え停止条件付」にすると、仲介が指定されかつ、査定価格で
安く売り急がされる可能性があります。
ここは、一旦売って賃貸に入るか、とにかく買いたい物件の「抽選にあたってから」
売りを考えていくべきでしょう。

ところで、たしか品川近辺では破格値の定期借地権物件(都営住宅跡)(800戸)が分譲予定
らしいです。そんなのが出てきたら新築同様の物件とて売りにくい。要注意ですね。

投稿日時 - 2005-10-11 17:48:35

お礼

回答ありがとうございます。
このマンションは、実は投資用で購入しました。

でも、親から一度も離れたことがなかったので
折角がんばって購入したマンションだ!
一人暮らししてみたい、と思って必要最低限の荷物を
持ち込んで生活しています(笑

すぐ賃貸に出そうかと考えていたのですが
システムコンサルという職業柄
夜遅くなることが多いので品川はやはり便利で、
このまま一人暮らしを続けてしまおうかと考えています。

毎月の住宅ローン返済金額から、いろいろな金額が推測
できてしまうのですね・・・ちょっと怖かったです。
あたってるところもあるけれど、はずれているところもありますが・・・

もうひとつのマンションがほしいだなんてとても贅沢だなぁって
頭冷やしました。結局、ほしいと思ったマンションの
モデルルームにいったら、ベランダの柵がダサい、おまけに
埋立地・・(どのマンションか、また推測されてしまいそう・・)で
このマンションを売却してまでほかのマンションを
買うことはないと判断し、特に動かないことにしました。

25の小娘が次々にマンション購入できたら、世の中おかしい、と
父にしかられてしまいました。確かに。。。

眺望はいまいち、騒音が・・・と書きましたが寝室のことで
リビングは眺望がまぁまぁで騒音も少ないです。

寝室がなぜか低周波がするのでうるさく感じてしまいました。
ピアノの調律をやっていたことがあるので聴覚過敏なところがあります。
普通の人は大丈夫なのかも?

それにしても、品川で800戸の激安マンション?ってなんだろう??
ん~怖い。。。チェック&調査してみます。

質問と全然関係ないことまで書いてすみません。
回答していただいた皆様、ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-10-12 01:47:39

ANo.1

住宅ローンは基本的には自分で居住することが必要なので2つはむずかしいでしょう。
ただ、収入や資産がたっぷりあるんなら、住宅ローンでないローンに借り替えてならOKかもしれませんが、そのほうは銀行がどう判断するかですのでわかりません。

投稿日時 - 2005-10-08 18:36:51

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